据《中国房地产报》  李友华  报道

   “国十五条”出台以来，其中有关“三限制”的规定一度令人侧目。经过一段时间的政策沉淀及后续政策给我们的启示，曾经被热论的限价商品房问题重回我们的视野。实践表明，“限价房”政策在我国部分城市的运作中对稳定房价颇有成效。

如何理解限价商品房

为控制限价商品房的价格，政府采取“以房价定地价”的政策，在规定房子的售价和核定建筑成本后，开发商的利润被控制在3％～7％之间，而普通商品房项目利润却高达20％以上，福州物价局公布的房价成本清单可以说明这一点。从城市保障体系而言，限价商品房能满足社会不同阶层的需求。限定房价，以房价定地价，解决中等收入市民的居住问题，有利于房价保持平稳发展，抑制房价过快上扬，构架合理的房地产价格体系。

经济适用房和限价商品房是有很大区别的，主要在于前者是具有福利性质的住房，后者完全是商品房。尽管经济适用房和限价商品房都是限价住房，但前者是为了社会保障，后者是为了消除市场垄断，同时防止房地产泡沫。经济适用房，主要是开发商在拿地环节免除土地出让金，同时还可拥有一系列减免税的优惠，较大地降低了开发商的开发成本，进而将房子的售价控制在较低水平之内；而限价商品房既然名为商品房，就必须照章纳税，缴纳土地出让金。

限价商品房可操性强

在操作模式上，先限定土地交易价格，再根据竞标开发商的实力、规划方案、开发理念等进行综合考评，选择综合评分最高的开发商中标，再对开发商限定最高销售价格。这样就可以在保证政府合理土地收益的同时，也保证开发商获得一定利润。最重要的是购房者可以买到规划良好、价格合理的住宅。同时，强化城市规划的调控作用，适当增加中低价位普通商品住房建设用地供应量。

限价商品房可以避免经济适用房的诸多弊端。由于建经济适用房享受国家许多优惠政策，而且采取定向、委托开发，操作过程又牵涉到诸多部门的既得利益，从而给权力运作部门留有较大运作空间，容易滋生“寻租”行为，导致腐败现象发生。经济适用房政策在既往的实操中存在面积超标、购房主体错位、购房程序混乱、开发商投资回报远远大于预期、政府给中低收入者购房优惠并没有传递到位等缺陷。正因为经济适用房存在诸多受人诟病之处，因此引发了一场“补人头还是补砖头”的讨论。不过，从住房经济学的“二八”原则和建立城市“多梯级”住房保障体系的角度来看，实行经济适用房政策本身没有问题，但政策设计有所缺失。至于限价商品房的成败，也要看政策设计是否科学合理，是否有漏洞，操作过程能不能把好关。但从已经推行限价商品房政策的城市，如宁波、青岛等地看，还没有反映限价商品房政策出问题或导致腐败的现象。

据有关资料，宁波的限价商品房供应对象为市区范围内人均住房建筑面积18平方米以下的中低收入住房困难家庭和无房户。宁波经济适用房很少，申请条件比较严格，如人均住房建筑面积要在12平方米以下，要有收入特困证等三证。因经济适用房面积不好控制，开发商受利益驱使喜欢造大户型的房子，同时经济适用房申请条件也难以控制，在我国个人诚信体系尚未完全建立起来的情况下，一般单位都能提供中低收入证明，容易造成“排队的买不到，不排队的买多套“的富人买经济房现象。虽然个人收入是一个很难界定的指标，但是有没有房子，房子有多大，掌握这些情况就相对容易，宁波的限价商品房绕开了较难界定的收入证明这一点，解决住房困难主要看住房现状，从而使操作更实际也更有效。

解决“夹生层”住房需求

民生状况改善与否是衡量一个国家发展和改革的基本标尺。改革应该立足于民生，让生活在同一个城市的居民共享改革成果，使民众不断获益。推行限价商品房并不意味着不加限制条件地拿出土地来建限价商品房，而是在现有的城市住房保障体系上，增加一个限价商品房项目并保持一个合理数量比例，过去住房保障体系上有廉租房、经济适用房和商品房三种类型的住房，一些人买不到经济适用房又买不起商品房，在经济适用房和商品房之间有一个“夹生层”，有了限价商品房就能满足这一部分消费群体的需求。

根据大连市限价商品房的做法，政府采取了“以房价定地价”的原则，在规定房子的售价和核定建筑成本后，开发商的利润被控制在3％～5％之间，而普通商品房项目的利润却能高达15％～20％以上，限价商品房的基准价格，原则上比同期同地段商品房市场价格低20%左右，利润率和管理费分别控制在10%和4%。

从实践来看，推行限价商品房的城市成效显著。政府部门在土地、项目招投标时，会为其将来的产品销售设定最终限价，但其中具体的操作方法，比如最终的限价水平、推出的楼盘数量以及位置待定，将根据执行时的市场情况综合考虑。宁波市政府于2004年2月3日在全国创新推出5012套限价商品房。此前宁波连续3年房价领跑全国，在实行了限价商品房之后，从2003年开始逐步退潮，从全国第一退至第二，2004年退至全国第五。2005年第一季度，房价涨幅更是回落到11.9%，退至全国第七位，房价顺利实行了“软着陆”。2005年，杭州、青岛等房价过高的城市也都陆续出台了类似的措施。2005年5月，青岛市政府推出3个“限价商品房”楼盘，分别限价5800元/平方米、3900元/平方米和3800元/平方米。这些城市的做法也不同程度显现了限价房对房价的抑制作用。

（作者为集美大学房地产发展研究所所长）