据《中国房地产报》 作者 阮闻报道

  品质才是价格最终保障从“国六条”到“九部委新政”，短短半个多月的时间，不少开发商从淡然处之转向焦虑等待……

九部委发布的这一系列细则中，最令开发商担心的就是：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”此令一出，北京很多开发商一改往日的镇定自若、谈笑风生，陷入了少有的慌乱中，最忙的人恐怕要数房地产开发公司项目前期人员，更改规划，商量对策成了许多公司的工作重点。但同时，不少开发商还心怀侥幸，苦盼着北京市的细则能有所松动。

6月5日，北京市有关部门下发通知称，已经审批但未获得施工许可证的商品房项目，凡不符合九部委关于新建住房结构比例规定的，都要作相关的调整和修改。这样一来，不仅是还未审批的要变更规划，连已经批了但还没取得施工证的也要改。

“对各开发商而言，新一轮宏观调控不亚于高考。而‘套型建筑面积90平方米以下占到7成以上’条款则是‘指挥棒’，只有在它的指挥下，我们才能在市场上找准自己的位置。”一位开发商如是说。

而对于去年底以高价购地的一些开发商来说，围绕着这根“指挥棒”所做出的调整可能将是极其痛苦的。

大户型价格看涨

事情总有好坏两方面，“九部委新政”在让无数开发商头痛之时，也让另一部分开发商闻到了商机。由于今后开发的90平米以下的住房面积要占总面积的70%以上，与别墅项目一样，大户型也逐步便成了稀缺品。已经开建甚至开盘预售的大户型、低密度、高品质项目开发商成为少有的受益者。

位于北京市朝阳区双井桥东乐成国际项目便是其中之一。据乐成国际销售总监张榕介绍，该项目二期将按照预计在7月开盘，主力户型均为180平方米左右的大户型。

据了解，乐成国际一期精装修房2004年10月开盘时只卖每平方米8900元，以其在产品品质与人文氛围的表现，得到市场及客户的关注与认可，进入尾房销售阶段，项目单价已经上涨了4000元左右。而2006年7月二期正式开盘时精装修均价预计为15000元/平方米。“二期整个社区只有400多户，具有很强的同质性、纯粹性，是为那些讲究生活品质、追求品位、注重社区氛围的人量身定制的。从我们前期的客户积累和反馈来看，这外价格客户是能够接受的。”张榕介绍说。

价格看涨的并不仅仅乐成国际，记者从纬联地产、中原地产等房产销售代理公司了解到，有不少大户型项目都在酝酿涨价。“据我们掌握的情况，目前有4个大户型项目准备涨价。”纬联地产常务副总张建军告诉记者，但不能透露具体的楼盘名称。他表示，准备涨价的项目以花园洋房大户型居多，涨幅在5%～10%之间。

其实，大户型涨价对开发商来说，是一个比较慎重的动作，不少开发商处于观望状态。张建军说：“开发商是否会大规模涨价，还要看市场反应。”隆鑫地产营销总监李严明确告诉记者，虽然他们在售项目也有不少大户型，但暂时还没有考虑涨价。

大户型为什么受欢迎？

政策的变化改变不了这样一个事实，尽管政府出于节能省地等种种原因一直在大力推广小户型，但在北京，大户型项目一直受到更多的关注。虽然各个区域情况有所不同，但大户型的销售状况显然一直处于较旺盛的状态，而在目前新开盘项目日益郊区化的状况下，这种趋势日益明显。

某不愿透露姓名的开发商向记者表示，在中国，父母与子女同住一屋的现象还比较普遍，尤其目前购房者中独生子女的比重越来越大，他们都担负着赡养父母的重任，很多人倾向于将父母接过来与自己同住，这种现象在北京更为普遍。在这种状况下，大户型显然更适合他们的居住需求。

而大户型项目受热捧除去居住观念的因素之外，对于开发商来讲还有经济上的考虑。

一般来讲，小户型项目相对于大户型项目，意味着在同一楼层要多建几道墙，多开几扇窗，另外还要多建厨房，多建卫浴设施。无形中大大增加了建设成本，而这些成本最终还得体现在房价中。“购房者一对照，你这小户型的房子比隔壁大户型的房子要贵好多呢，普通消费者不了解建筑构造，自然不认这个账。”某开发商如此向记者表示，建小户型是件费力不讨好的事。

开发商苦思对策

而对于那些还没有拿到施工许可证，可能将不得不更改规划设计的项目而言，他们更企盼着北京市更为详细的细则出台。最终的焦点聚集在关于对90平方米的套型建筑面积的解释之上。

“现在还不知道政策对套型建筑面积与销售面积是如何界定的。”张榕向记者表示，“‘九部委新政’出台后，业界反馈各式各样，目前在焦虑中苦等北京细则出台的心态应该占了七八成。”

而在等待最终细则出台的同时，许多开发商开始紧张地行动起来，以期在新政之后的市场变局中抢得先机。一个不愿透露姓名的开发商就曾直言：“通过设计师的巧妙设计可以实现小户型当大户型卖的效果。比如，将两套面积在90平方米以下的房子连为一体，并售给同一客户，打通中间的非承重隔离墙后即可供一家居住使用；将房子层高提升为5.8米，同时调高单价，业主装修时可自行加装隔离层，房子由中小户型一下变为复式结构的大户型。”

张榕对此却并不十分认同：“将两套小户型整合为一套大户型，那么每个小户型里的厨房、卫生间处理起来将较为棘手。而5.8米层高户型加装隔离层需要业主多付出一些装修成本，这个开销又该如何解决？”

事实上，有关部门已经注意到设计方面的市场动向。6月5日，相关部门发的通知指出：“设计单位和技术人员在设计过程中，不得接受建设单位的明示或暗示，采用技术手段规避有关规划控制性要求，特别是套型结构的规定。”

品质才是最终保障

针对新政带来的这一阵慌乱，张榕及他所在的乐成国际并没有被波及，但也正是这个原因，他认为可以较为冷静地看待这场变动。“无疑对整个房地产市场的持续健康发展是有益的。开发商首先的职责应该是尽可能地提升自己楼盘的品质，以改善人们的居住生活。”

以乐成国际为例，价格上涨很大程度上是因为品质提升。即将推广的项目二期由会所、高层住宅及高层公寓三大部分组成。地段按使用性质分为东西两部分，西部分为高层住宅，东部分为高层公寓区，会所与公寓区结合面向东侧的城市干道，并以一个文化广场将人流引入过渡空间。

据张榕介绍，项目二期共设计了12种户型，其中主力户型共有三种，以三居、四居为多，基本控制在180平方米左右。一期的空间讲求效率，讲求功能性，但没有大面积的公共空间，还达不到宽敞舒适的水平。在二期，除了考虑到合理性外，还在空间尺度上做了适当调整，满足其舒适度，更大方、更开敞，功能性更强。

2005年8月，乐成集团斥资4.６亿元人民币，兴建的占地5.1万平方米的乐成国际学校也迎来来自22个国家的首批学生。据了解，该国际学校是目前北京市区内最大的国际学校，也成为西大望路区域的一大亮点，目前已建成并投入使用。其中，一期的住宅已成为国际学校外籍教师和学生家长的首选。

“这里国际文化氛围是很难在其他项目找到的。”一位一期的业主向记者表示。