据《中国房地产报》记者 刘笑一 上海报道

新的宏观调控政策似乎并未使外资沪上疯狂“扫楼”的步伐迟缓下来。境外投资机构的频频出手，与目前上海楼市整体低迷形成了鲜明反差，而摩根士丹利似乎正在成为来势汹涌的海外基金中的一个标杆。

6月6日，大摩再次大手笔收购沪上豪宅物业，吞入传统高尚住宅区华山路板块的华山夏都116套房源，预计收购总价高达7.58亿元。

继今年4月在上海正式设立公司，摩根士丹利在内地房地产市场显得异常活跃。这已是两月之内，大摩在上海房地产市场第四次传出物业收购的消息。短短时间内，除华山夏都外，其接连染指了浦东陆家嘴中央公寓4幢住宅楼及浦东金桥埃蒙顿假日广场。

值得注意的是，关于外资投资内地房地产的监管政策或将于本月末出台。有媒体报道称，央行、银监会、建设部、外汇管理局、国税总局等多个部委已开始了调研，目前调研结果已汇总，相关政策正在紧锣密鼓地制定中。

“摩根士丹利在短短两月内迅疾出手，很可能与近期外汇管理局表态将出台限制外资炒楼的政策相关联”，在一位沪上资深投行人士看来，抢在政策出台前完成一系列的大宗交易，无疑能为大摩规避监管政策出台的风险，并节约大笔税收等关联成本。

一场外资出手与监管政策出台的时间赛跑正在上演。

大摩再行动

根据公开信息，华山夏都A幢的可售面积约2.7万平方米，成交均价为2.8万元／平方米。而在今年４月底华山夏都即将发售时，参与项目推介的第一太平戴维斯高级董事朱兆荣曾表示，华山夏都将不采取由基金整购的思路，其Ａ栋将零散发售，先卖最好的一套顶层复式，随后陆续推出小批量房源。

“对于后面三栋物业，我们欢迎基金等机构投资者，但也不排除开发商自行持有出租。”但朱兆荣话音方落，连原本打算零售的Ａ栋整体落入海外基金囊中。

知情人士透露，该笔交易是大摩与开发商港资的高登联合建设发展有限公司直接洽谈成交的，并未通过五大国际代理行等传统中介。可见，大摩对于在内地自主收购物业已越来越得心应手。

今年４月以来，大摩已陆续购入位于上海浦东的“陆家嘴中央公寓”4栋住宅楼，涉及金额近7亿元。仲量联行中国区董事陈立民认为，大摩这次收购华山夏都，可能将套用陆家嘴中央公寓的投资模式，改造成服务式公寓，以租赁的方式长期持有收取固定回报。

据第一太平戴维斯住宅部董事李昕透露，“华山路区域租金回报率目前基本维持在８％”，可以想见，稳定的租金回报才是大摩收购整栋高端公寓的重要因素。此前大摩买下的锦麟天地酒店公寓项目，一直保持不错的出租率，回报相当可观。

“炙手可热的沪上甲级写字楼项目虽然在近两年深受海外投资机构追捧，但为数不多的楼宇显然难以满足大鳄们的胃口”，陈立民说，“所以一些资金已然将视线转向了服务式公寓的收购”。

今年4月以来，外资在上海动作频频。先是香港协和集团出价１亿美元从荷兰ING手中取得盛捷高级服务公寓的100%股权；随后美国高盛以逾7000万美元的价格买下位于古北的虹桥花苑酒店式公寓；基汇Gateway Capital则斥资约6亿元人民币购买了新天地旁豪宅翠湖天地18号楼。

强攻内地楼市的背后，隐现的是境外投资基金的撤出机制已开始成熟。其获利手段可以通过基金间的互相转让，也可以通过打包资产进行海外上市得以实现，这无疑推动着外资基金进入中国房地产市场。

规避监管政策？

正如陈立民形容的那样，外资正在“全面渗透，纵深发展”，沪上优质物业面临可能被“全线通吃”的局面。

在这样的背景下，关于外资进入加深中国内地房地产炒作与风险的言论再次引爆。

今年5月初，国家外管局发布了《2005年中国国际收支报告》，从“维护国家经济金融安全”的高度，将外汇流入房产领域视为关注重点。

该报告显示，2005年境外机构购买中国建筑物业34亿美元。然而，业内人士估计，由于统计制度的缺陷，大量境外资金投资中国房地产尚未得到确认。

“海外投行的任务即是集合境外委托人的资金，代为投资并实现资产增值和变现”，陈立民称，“它们并不会因为目前内地的楼市调控政策而影响既定收购计划”。但近期出台的“国六条”及其细则，无疑给风口浪尖上的海外基金带来了更大压力。

面对这种情形，一向深居简出的大摩开始公开为自己辩白。今年5月末，摩根士丹利执行董事Garth Peterson在一个上海举办的商业论坛上强调，“机构投资者并没有想象中那么大规模地冲击内地楼市，且进入的根本目的也并非着眼于人民币汇率投机”。

“包括我们在内的海外机构投资者，目前在中国的投资额都是很小的”，Garth Peterson 表示，大摩房地产基金在中国的投资总额，甚至没有达到其在日本投资额的5％。

但即便如此，在众多专家学者和业内人士的呼吁下，内地对在房地产领域对外资大开门户的政策亟待改变，对外资流入楼市的监管已然提上日程。

据悉，建设部、外管局、国税总局等多个政府机构已在协商酝酿采取行政、税收等多种手段对外资购买房地产资金流入进行管理。国家外汇局将负责起草新规定。“最快本月底就可能出台，主要是针对投机或投资性的外商”。

而该政策出台后，外资进入内地楼市的成本和风险都将加大。从大摩近来收购举动看，外资显然正与监管政策的制定进行着一场时间的赛跑。