入乡随俗、适者生存
中国房地产报：您认为传统的生意与未来的生意是一种什么样的关系？
焦青：传统的生意与未来的生意，是辩证统一的。不是传统的生意就不是未来的生意，但是未来的生意就不一定成为传统。
中国房地产报：中国传统生意的代表同仁堂对您有什么启示？
焦青：同仁堂是我们学习的楷模。同仁堂一直都在推陈出新，童叟不欺，诚实可靠。这些是根本。我父亲是中医，也非常喜欢同仁堂。有一年同仁堂在大的自然灾害面前，推出了防疫的良方。这就是一个企业的社会责任。企业赢利了，老百姓受益了，企业才能长久。诚信，可靠，不掺假。一天两天行，长期不做假就要靠毅力。
中国房地产报：您认为传统商业模式与未来商业模式应该如何共存？
焦青：传统的模式和未来的模式必须是有机的结合。我过年过节也去同仁堂，它把礼品保健和中医药的保健结合起来了。高贵体面的礼物，符合社交、公关的需要。如果天天卖这个草药，附加值也很低。现在同仁堂的有些产品包装很精美，它结合了品牌的理念和新的营销理念，是传统和未来的一个有机结合。商业地产就是长线。旅游地产也是长线。完成长跑需要耐力和毅力。
中国房地产报：您对国外商业体在中国的成功经营持什么样的态度？比如家乐福。
焦青：家乐福也是一个我很喜欢的企业。它是一个国外的企业，但也把中国的传统理念融进去了。实际上，不管是家缠万贯的，还是普通老百姓，喜欢性价比高的产品是天性。像宜家创始人生活特别简单，开一个破车，他都不知道自己是世界排名第几的富翁，并要求家人外出办公全部坐经济舱，还要坐夜里的航班。看到之后，对我启发挺大。这真是让人难以置信，越是财富多的人，越知道节俭。李嘉诚有一辆劳斯来斯的车，只在专门接待客人的时候用，他自己平时就坐一个日产的车。他们知道如何创造财富，也知道如何节俭。
中国房地产报：传统理念应该如何在现代的商业体中体现？
焦青：中国人的家庭观念很强，中国老人很少有痴呆症，很多父母恨不得用自己性命来换取孩子的幸福。同时，中国的孩子普遍孝顺。美国的老头老太太，可能因为没有家庭的温暖，没有亲情，老得也快。中华民族能够振兴，跟这个有很大关系。比如一个工作不到几年的孩子来买房，他的钱可能是爷爷辈父亲辈给的。家乐福的经营就比较符合中国国情。从产品设置上，服务上，把中国传统融合进去了。传统的东西我要吸收，未来的东西我要学习。要把新的理念与传统的观念有机结合，这样才能长久发展。这两家都有我们学习的地方。家乐福已经和我们签约，同仁堂也将要把他们带有未来理念的店设在大钟寺国际广场。这也是跟这儿本身的业态相对应的。
中国房地产报：中外商业传统本身存在着差异性，如何才能够体现互补性？
焦青：不管中外，传统还是未来，存在的就是合理的。麦当劳肯德基，都有适合中国人传统的食品，融合当地的文化，共同的一个特点，就是在生意非常好的情况下，还在一丝不茍地做自己的品牌宣传。有一次，在麦当劳，当时人满为患，根本挤不进去人了，门口还是有麦当劳的工作人员在教着孩子跳舞。这种树立品牌的执着劲，非常值得我们学习。咱们中国人生意一好，服务水平普遍就下降。有人说外国人少根弦，中国人脑子就是转得太快，有时候就不如傻一点好。就看北京现在的掉渣饼，刚开始很火爆，随后质量保证不了。这就是中外的区别。
中外必须融会贯通，入乡随俗，适者生存。完全离开传统，创新是没有基础的。

商业地产发展模式
必须具有超前性
■人民大学商学院教授黄国雄

商业地产发展模式选择首先必须具有超前性，起到先进先导先行的作用，要通过零售业来指导生产，引导社会，推动城市建设和城市面貌改造；第二，要注意适度性，商业地产发展模式选择必须建立在一定的经济基础上，要考虑现实购买力、潜在购买力和未来购买力；第三，要保持可持续发展，开发与经营结合，我们的现状是开发与经营脱离；第四，购物中心是一个庞大的建筑物，与周围的环境是不是协调，与整个城市的国民经济发展是不是协调，需要考虑；第五，不能忽略生态性，要研究商业生态平衡的问题，包括购物中心业态之间的关系；最后，还必须考虑共赢战略、长远发展的问题。如果盲目开发，只能导致商业资源被破坏，影响新模式给广大消费者的印象。
21世纪商业模式的代表现在应该是购物中心。为什么这样说？我们把购物中心分三个层次：一个是城区式的购物中心，像东方广场；第二是属于社区式的购物中心，是为社区服务的，现在美国、英国基本上已经开始重视社区商业的建设；第三就是城郊型的商业中心，就是我们现在提的摩尔，这是经济发展的产物，它必须考虑经济发展，与经济发展相配套。年人均GDP在1000美元到3000美元的可以进行摩尔试点，3000美元到5000美元开始进入起步时期，5000美元到10000美元则可以进入发展时期，一旦年人均GDP达到10000美元以后，摩尔将逐步走向成熟。离开这个规律乱建摩尔，是注定要失败的。

美国摩尔的今天
就是中国摩尔的明天
■深圳铜锣湾集团总裁陈智

商业模式不是定数，我们经营理念的核心是市场决定一切。最终来说，我觉得造摩尔要把握的是一种以人为本的精神，顾客需要什么，市民需要什么，目标对象需要什么，我们就做什么。我们到底需要什么样的商业模式？中国这十几年以来，GDP每年都保持百分之九左右的增长速度，财政收入也超过两位数，居民平均可支配收入每年都大幅度增长，特别是城镇居民，他们的消费理念和消费方式就会出现改变。购物中心在中国的出现，就迎合了这种改变。
美国摩尔的今天就是中国摩尔的明天。美式购物中心模式将是未来中国商业地产主要的选择。中国商业地产发展只有短短几年时间，各类的购物中心、商业步行街也令人目不暇接，商业地产的规范化出现了很多问题，就商业地产的发展而言，摩尔可以满足消费者的体验，在未来有很强的生命力，这种高附加值的商业地产产品将成为主流和首选。我们铜锣湾集团是从1996年起对美式购物中心就是摩尔的业态进行了广泛的研究，率先在国内推出了摩尔的名词，铜锣湾的模式通过连锁发展，现在已经扩大到全国54个网点，有43家S摩尔，这些成为当地消费者购物、休闲、娱乐、餐饮的首选，而且是各类供应商争夺的商业通道和载体。跟我们传统大型商业中心不同的就是美式摩尔主要是以专卖店的形式存在，然后在同一个商场里面，原有大型商业基本上还是以柜台的形式存在。

“模式论”不可取
■易铺网负责人陈建明

关于商业地产的发展，我并不认为模式的提法是正确的，每一块土地，每一个时间段，这个地方应该做什么商业，必须结合市场的需求，竞争市场，包括消费市场，而且消费市场是最基础的市场，来判断这个地方怎么来做开发。之前大家也谈到了订单地产等等的模式，我想订单地产并非是模式，只是一个操作方式。订单模式也并不是对所有商业地产形态都是正确的，比如说社区商业，社区商业就不存在订单的问题，比如地下有一个超市，地上有服务配套的设施。客观地说社区商业的招商节奏和大型购物中心的订单地产没有根本的区别。所以，我觉得大家不要探讨什么模式，这个是有相互抄袭的情况，这是不正确的，在美国每一个市场，每一块土地，都与周边的市场环境有根本的区别，所以每一个商业都有它个性化的地方。所以商业地产本身应该因地制宜地进行商业化和市场化运行，简单地用一个模式去做可能是一个误区。
第二个，争论比较多的是商业街或者是大型的摩尔，我觉得大型摩尔和商业街有不同的发展模式，谁也不能取代谁，只是结合不同的市场环境和地域表现，在相应的位置和相应的地块进行恰当定位的商业街，或者摩尔，或者像各种商业市场、综合市场的开发。我想单纯地把商业地产按两个思路去理解，可能也是有一些误区的成分。

德斯沃特：
让娱乐化的消费成为习惯
中国房地产报：请问德斯沃特先生参与了哪些项目？
德斯沃特：我从1969年开始做商业地产项目，将近40年了。在全美国迈阿密、洛杉矶等地做了无数的项目，最近在做一个加拿大的项目，埃德蒙顿。这个项目室外冰天雪地，室内就像夏天。包括旅游、观光、娱乐、休闲等功能。2000公里之外的人都会到那儿来玩，里面有水族馆、冰球馆、海豚表演、海盗船、人造沙滩、室内蹦极、高尔夫球场等等，还有一个大型的中国超市，因为老板喜欢雕塑，所以哪儿都可以见到雕塑。里面可以举行各种各样剪头发比赛、柔道比赛等等，非常好玩。
中国房地产报：你觉得在加拿大做商业地产和中国有什么不同？
德斯沃特：我从1995年开始关注中国的商业地产市场，尤其是北京的市场，感觉现阶段正在经历很大变化，从一站式购物向城市生活休闲中心转变。中国商业地产项目的管理人员总是非常多，而国外的管理人员却非常少。在埃德蒙顿，有32个员工专门做促销，刺激购买。那里可能一天内有好几种促销活动，一转身就有很多购物场所，以致于很多人没有办法绕开购物。市场随着时间的改变，需求也在改变，市场需要什么样的业态，就应该包含哪种业态。
中国房地产报：中国这几年商业地产市场兴起，您以前也参与了金源SHOPPING MALL的招商，请问现在做大钟寺国际广场项目，有什么不同的感觉？
德斯沃特：我认为金源SHOPPING MALL在业态上没有什么问题，只是整体营销推广没有做好。大钟寺国际广场，从整体上来说是一个符合国际潮流的项目。
中国房地产报：你觉得中外商业业态有什么区别？
德斯沃特：肯定会不同。根据不同的创造性，因为顾客不一样。人们需要什么，就应该有什么样的项目。如加拿大埃德蒙顿，你在一天之内，可以感觉在林荫大道散步，也可以在12 层楼高的云中飞车上尖叫，还可以在潜水艇中经历海洋冒险。有的父母带着18岁以下的小孩去玩，父母可以去购物，所有的区域都是有主题的，不同的功能区有不同的主题。比如加拿大人特别喜欢这项冰上运动，冰球馆内完全是真冰。在加拿大的商业项目中，还有几条主题街构成的中国城，有一个中国的超级市场。但是在中国，就应该根据这个城市的人的需要，来确定不同的业态组合。城市生活休闲中心不仅能满足购买的需求，更考虑到生活中的各种潜在需求。当你买完东西后，可以娱乐、休闲，长期下来，消费者就形成了一种惯性，喜欢上这样的购物方式，还会传达给亲朋好友。
中国房地产报：您做商业项目30年前与现在有什么区别？新的商业体如何与已有的商业业态共存？
德斯沃特：美国30年来一直是私人运作，基本上没有国有投资商业地产模式，中国正从国有开发逐渐导入私人开发，一些原有的程序正在被替代，和以前相比确实产生了很大变化，所以对中国有很多经验可以借鉴。中国一定要走本土化和国际化结合的道路，人均收入差别大，完全按国外的模式运作有问题。几年前，开发商会认为，书店、花店等业态其租金承受力较低，无法带来大量的客户群，现在会认为引进不同业态组合是必要的。不同业态的组合不仅可以提升整体的服务功能，也能带动其他业态的销售，开发商的想法越来越客观、成熟，不再单纯地追求利润。