有人将郑州商业地产比作一只激情吐丝的蚕虫，规模膨胀速度异常迅猛。
    2004年以来，郑州商业地产竞争再度升温，一个明显的态势是大型综合业态的加入。百年德化、大上海城等大体量商业项目强势入市，物业管理及招商理念也多有创新。有人估计，2005年以来郑州在建和拟建的商业项目总面积超过150万平方米，规划在建的郑东新区龙湖商业中心的总供应量则将达到100万平方米左右。
    郑州商业地产，这只不断吐丝的虫子，能否化蛹成蝶？

    在大规模城市改造，兴建大量商业类项目的过程中，选址集中的局面有所改观，但仍然存在盲目选址的现象，同质化严重的窘况更难以摆脱。据介绍，在郑州二七商圈及其他区域，商业地产项目竞相入市，体量规模也越来越大，有些单体面积超过10万平方米。一些沿街项目也出现了“有房皆商”的局面。“商业项目较住宅利润可观”，不少业内人士如是说。

    据了解，郑州几乎所有的社区都建设有商业步行街或者社区商铺，一些区域的销售和租赁已经出现问题，同时较高的商铺空置率开始困扰某些社区的发展。商业营销顾问公司金门面董事长王少华分析，郑州商业项目的开发建设已经到了一个瓶颈，部分采用返租方式进行销售的商业项目将面临巨大的兑付压力。

    郑州市房地产管理部门一位人士也表示出类似的观点，近年来，郑州出现返租性质的商业地产销售模式，现在已经完工的商业项目开始陆续进入营业期，返租已经到了承兑期。2006年，有些商业地产开发商和运营商不得不承受巨大的招商压力和承兑压力。“包租返利的销售模式将可面对投资者理性的质疑”，该人士说。

    河南商业经济研究所副所长张进才日前曾对郑州商业地产表示出担忧，他认为“郑州有些区域商业项目供应过剩乃至出现泡沫”。中国商业地产联盟秘书长王永平表示，郑州商业集中的井喷式开发带来了不少问题，比如投放量是否适度，开发管理模式是否存在问题等等。

    事实上，近年来郑州商业地产的发展模式已经从单一商业开发，向住宅商业休闲综合开发转变。这是开发企业为规避风险，采取措施进行自我保护的一种体现，也是为更贴近市场需求，实现行业增值的必然选择。
中国人民大学土地管理系教研室主任张占录说，规模效益可节约成本，但这种规模不应该是一个简单的数量增加。郑州一些商业项目已经出现了一种有别于传统业态的情调商业模式。据介绍，情调商业不单单满足人们传统的物质需求，还满足人们放松精神、愉悦身心的精神需求和情调消费的需求。

    事实上，随着广大消费者和投资者对于商业项目的理解和接触，发展商将更多的关注放在了招商和商业管理方面上。“如果没有好的商业管理公司和知名商家的入驻，一个项目承诺的回报率难以理想实现”，一位投资者表示。

    郑州新天地商业项目有关负责人认为，新建物业前期的招商和整个的招商跟传统的物业是不一样的，应该招商在先，然后按照商家的需求建设，而不是房子盖好了再去找商家。

    王永平建议，在商业地产发展当中，从重视开发转向重视招商和前期策划，这一转变是至关重要的。因为很多商业地产的开发商都是从住宅转过来的，而住宅都是先开发后销售。专业招商机构的前期介入，不仅能避免开发商建设不必要的项目，商家还可获得最理想的物业，商业经营才有可能达到一个最佳效果。