从2005年10月起，订单式购房概念开始在北京、上海及沈阳出现。



所谓订单式购房，首先是购房者表达自己真实的购房需求，然后通过中间机构对购房者需求加以筛选、梳理，就相近性需求进行整合，再与开发商达成订单式购房意向。有意向的购房者将不低于首付金额的资金以个人储蓄存款形式存入银行，形成有效购房需求。然后用银行存款作为信用保证，购房者、经纪公司与开发商就地段进行磋商，签订购房合同。最后购房者以购买信托计划或其他金融产品的形式，间接支付房屋建设资金。



一位曾参与筹备订单式购房公司的人士指出，订单式购房的概念很好，不仅可以满足住房的个性化需求，解决结构性问题，还可以降低房地产公司的风险和住宅价格。



但从倡议到现在半年多时间，虽然订单式购房公司筹备人员分别与北京、沈阳集资建房者和部分开发商有过不同程度的接洽，但该模式一直处于概念阶段，没有现实的物业版本出现。

华高莱斯国际地产顾问有限公司高级项目经理刘葳认为，按照制定者的思路，订单式购房是把有相近需求者的意愿通过中介机构传递给开发商，是在以前集资建房的基础上引入了专业环节的更深层次开发。

“从某些层面或当今市场环境看，这种模式有些理想，存在和操作层面的障碍。”刘葳说。



首先在操作层面上，几百个客户群体的需求无法准确地传递给开发商，一旦开发出的产品与需求出现差异，开发商、倡议者或中间机构都将面临被起诉的风险。现在开发商通过自己的市场分析都不能完全掌握市场需求，再通过中间环节进行传达很难把需求转换成产品。如果开发商在土地获得上不能与业主的需求完全对接，也很难达成一致。



其次，业主也面临一定的风险，在目前市场环境下，国家还没有出台相关法律保障业主利益。在订单式购房中可以看到，除了倡议者和开发商外，中间又引进了第三方机构，但该机构是比较模糊的实体，在需求传递和资金担保过程中均有介入，而目前的市场环境和法律规定无法保证或约束此类机构的信誉。



第三，从销售环节看，该模式中的订单式购房在某些层面还属于类金融产品，但在国内金融政策和金融产品不成熟的前提下，操作无法达到理想状态。



诸多的不成熟再加上目前房地产市场的供过于求，订单式购房几乎遭遇了“流产”。那位曾参与筹备订单式购房公司的人士最后离开了公司，虽然在与记者的通话中一直承认该模式具有优越性，但不得不在市场面前低头。



“现在开发商所开发的住宅涨价还来不及，没有必要关心或采取订单式购房增加无形的办事程序与花费。在目前市场环境下，这种模式只能适应单价较高的高端住宅。”这位人士表示。