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求解中国住房支付能力

(2006-05-18 16:12:14)
今年4月22日~23日,在瑞典乌普萨拉大学城市与住房研究所(IBF)和清华大学房地产研究所共同举办、瑞典国际开发合作基金(IBF/SIDA)资助的“中国城市居民住房支付能力”研讨会上,来自瑞典、中国香港和内地大学以及建设部、各地住房相关单位、机构的多位房地产专家,从多个角度探讨了中国住房支付能力问题,寻求解决问题的答案。

如何评估居民住房支付能力、尤其是低收入人群的支付能力是本次论坛研讨的重点。主办方乌普萨拉大学城市与住房研究所所长、欧洲房地产研究联合会主席本特·特纳(Bengt Turner)指出,该联合会所做的许多比较性研究结果显示,房地产是地域性市场,不同国家在不同时期面临着不同的支付能力问题。

乌普萨拉大学城市与住房研究所副教授杨赞告诉记者,各个国家有不同的住房保障政策来解决支付能力问题,包括福利房、现金补贴、基金支持、税收调节等各种手段。因此,在支付能力的解决上,中国也需要摸索出一条适合自己的道路。

对此,清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授和建设部住宅与房地产业司副司长侯淅民深表赞同。刘洪玉指出,国内对房价走向、住房政策等许多问题的争论都与住房支付能力有关,因此,对这一问题的研究正当其时。侯淅民则认为,住房支付能力研究对政策制定有指导意义。

租赁:

解决支付能力的出路?

对于中国市场,特纳建议大力发展租赁市场,给予低收入者租房补贴,满足他们的住房需求。因为这种做法对政府而言成本比较低,风险也较小。

“未来中国的房屋租赁市场会有明显的增长。从各国市场看,租赁份额的增长是一个必然趋势。在美国,租赁所占市场份额约为30%,而在瑞典则达到45%。”特纳说。

广东省房地产协会副会长蔡穗声在研究广东城镇居民的购房支付能力后指出,广东城镇中等偏下及以下收入居民不具有购买经济适用住房的能力,这些居民占总数的40%。因此,鼓励中下收入居民购买经济适用房、甚至商品房是不切实际的。解决中低收入居民支付能力问题,应该鼓励租赁,购房只是次要的辅助手段。

可是,虽然很多人都同意,并不是每一个人都需要拥有住房,但持这一观点的人往往自己也想拥有属于自己的住房。

复旦大学管理学院产业经济系助理教授陈杰指出,租赁固然是一个解决居住问题的好办法,却不免忽视了住房作为一项投资品的属性。尤其是近几年来,房地产财富成为社会财富重要组成部分已成为一个全球性的趋势。在这一前提下,“如果贫困人口不能拥有住房,无法分享房地产财富效应,会不会导致贫富差距进一步拉大?”陈杰表示担忧。

对此,特纳指出,租金补贴或实物配租的廉租房制度是比较传统的做法。“一些国家出现的比较新的做法是,在长期租赁之后,有条件的租户可以得到房子的产权。”特纳说,这或许可以解决贫困者无法分享房地产财富增值的问题。

此外,与会的多位专家,包括特纳都认为,当前中国社会保障的诸多欠缺,也在一定程度上诱发对住房的过度需求,从而导致房价上涨,支付能力相对降低。

陈杰指出,研究发现,在社会保障缺乏的国家,对自有房的需求强烈,比如很多低收入国家和转型经济国家。而北欧等社会保障发达的国家,自有房比例不高,仅为50%~60%。

对于社会保障欠缺引发的购房需求,特纳认为,这是房地产市场本身无法解决的问题,“这超越了房地产领域。”他说。陈杰进一步指出,需求还受到文化传统和社会制度的影响。中国传统文化中非常重视拥有自己的住房,青年一代没有自己的住房更是无法谈婚论嫁。

“补砖头”还是“补人头”?

租赁市场和廉租房制度发展不够不完善是中国中低收入住房支付问题的一个方面。另一方面,作为住房保障制度重要组成部分的经济适用房政策和公积金制度在具体执行中也遇到了诸多难题,未能发挥预期的政策效果。

建设部政策研究中心副主任秦虹在研究了山东日照市对低收入家庭实行货币补贴的经验之后指出,这种从“补砖头”转向“补人头”的做法较好地破解了经济适用住房的难题,是一种创新,应该进一步完善和推广。

但香港大学城市规划与环境管理研究中心的赵丽霞副教授指出,这种做法可能会引发推高房价的危险。对此,秦虹也认为,应该完善相关配套措施,如停建经济适用房之后增加相等数量的商品住房供给,加大税收调整力度等,从而防止房价过快上涨。

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