王福民

 

    摩根士丹利终于进入觊觎已久的珠三角地区。

    与以往海外基金收购成熟物业的基本投资模式不同，大摩此次通过收购广东佛山南海某项目土地权益的方式，直接介入房地产的项目开发阶段。海外基金的投资方式正在日益多元化。

    大摩基金佛山买地

    2005年12月19日内地业务占7成的香港上市公司汉国置业（0160-HK）与母公司建业实业(0216-HK)停牌并发布公告称，汉国置业将持有的广东省佛山市一块地皮的50%权益，以1.29亿元出售给摩根士丹利房地产基金，汉国置业获得除税前盈利5200万元，建业也有2660万元利润入账，之后两公司均在12月21日复牌。

    据公告称，汉国原只持有上述地皮8成权益，但在与大摩地产基金的交易完成前，汉国先购入地皮余下两成权益。

    目前处于空置状态的该地块，位于佛山市南海大沥雅瑶立交，地块面积24.7万多平方米，计划开发为低密度别墅区，汉国出售地皮一半权益的作价，与同区土地目前每平方米约1080元的市价相当。

    汉国置业方面表示，此次交易符合公司发展内地物业的策略，引入大摩地产基金共同发展佛山项目对公司有利，不仅能让汉国置业分散投资风险，双方还可投入各自的资源与管理于合作项目上，加强项目发展。汉国置业计划将套现所得作为公司一般营运资金，不会挪作他用。

    广州高力国际物业服务有限公司董事唐文杰对记者透露，此次交易本身是汉国置业与摩根士丹利房地产基金独立进行的，由于摩根士丹利房地产基金本身对南海房地产市场并不熟悉，曾委托高力国际进行市场前期调研。

    唐文杰称，此地块是汉国置业于12年前拿到的，由于行政区域的重新划分、时间的推移、人事的更迭等原因，其成本难以衡量。但是根据上市公司公告，汉国置业基本得到了最好的交易结果。

    大摩基金入股南海地产项目可视作进入珠三角的首个项目，但二者并不是第一次合作，汉国置业与大摩地产基金此前一直都有合作关系。

    据汉国置业公告显示，2005年10月，该公司便曾通过附属公司Rich Central与大摩参股的房地产基金Gateway China Fund I进行过股权及相关债务的交易。

    看好南海高端市场

    据悉，该地块靠近南海碧桂园，而南海碧桂园占地64万平方米，据业内人士称，其土地成本均价为700元/平方米左右，而汉国置业此次出手时，已经达到1080元/平方米左右。

    事实上，大摩基金是在这一区域房地产呈现明显拉升趋势时开始介入的，此地块迄今部分为生地部分为熟地，多年来一直未曾进行开发。

    大摩基金近两年来一直在关注珠三角市场。唐文杰认为，基金无论是投资土地还是物业，关注度是一样的，甚至测算过回报率，投资什么样的业态并不是最关键的。12年前，此地块一片荒芜，交通配套及周边经济环境都无从谈起，而5年前开始，随着大佛山的初步确立和南海经济的进一步转型发展，大型企业不断进驻该区域，市场机会也日趋明显。

    目前该项目与周边楼盘规划近似，定位都是低密度、高品质项目，如洋房、独立别墅、联体别墅等，而大摩基金此次介入的地块楼盘定位与此基本相当。此地块附近的高价位大型楼盘有香格里拉、班芙小镇等，距离万科四季花城也只有4公里左右。   

    南海房地产市场2005年表现相当火爆，价格升幅很大，广佛经济圈的联合作用越来越明显，而南海处在这个经济圈的核心。

    建业实业及汉国置业主席王世荣表示，加息对楼市带来压力，但相信对豪宅影响较小。

    尤其是世界500强级别的汽车零部件企业已有10家在南海投产，这些企业的进入直接为南海楼市带来巨大的中高端市场需求。这正是大摩选择南海项目作为珠三角第一站的原因。

    海外基金投资多元化

    此次大摩房地产基金入股南海地产项目获得土地权益，对于一向以收购成熟收益物业的海外基金来说，并不多见。

    “他们既收购大宗成熟物业，也会介入前期开发。”唐文杰认为，由于目前珠三角房地产市场表现良好，“就目前基金投资房地产项目来说，不能认为没有现金流就是没有价值的项目，要看项目整体的发展环境和前景。”

    一位海外投资基金代理机构负责人分析说，欧美投资者之所以更愿意购买回报稳定、风险较少的整栋现成物业而不参与开发，是因为他们对中国内地房地产项目开发过程中种种不确定因素缺乏把握，从购买土地到规划报建，再到开工建设乃至竣工验收等一系列复杂的程序，令习惯于另一种市场环境的他们感到风险难以控制。

    但现在的情况正在发生改变。他透露，“这些来自欧美国家的基金或财团，开始委托广州的中介等房地产研究服务机构进行投资。”

    据记者了解，经验丰富的海外基金实际上愿意介入物业的初期开发，成熟与否都不是问题，他们有自己的风险控制系统。

    唐文杰认为，对于基金来说，参与的目的只有一个，就是看中项目的投资回报，而基金的参与也可以缓解开发商的资金压力，但对于普通开发商，这种方式未必普遍适用。基金只会倾向于与自己合作过的成熟的房地产公司进行小规模的此类合作。

    唐文杰认为，大摩地产基金进入珠三角虽然还没有很大的动作，但这是一个明显的信号，就是海外地产基金看好珠三角未来楼市。