若干年后，当后来者们翻开中国房地产纪年史2005年这一页，一行醒目的标题 “中国金融地产元年”，必将闯入眼帘。正如去年上半年中国社会科学院公布的《2005房地产蓝皮书》中预测的那样，已经过去的一年是房地产业融资模式发生重大变化的一年，多元化融资将成为今后房地产业融资的重要趋势。

    宏观调控的疾风迅雨之后，正在洗礼中的中国房地产业的某些本质性基因正在发生突变，一系列征兆表明，中国房地产业正由实体经济形态向虚拟资本经济形态转变，企业经营模式也由劳动密集型逐步转向资本和管理密集型。可以说，在2006年，谁能把资本魔方玩弄于股掌之上，谁就能傲立于中国房地产潮头，不仅是在目前宏观调控时期，未来亦将如此。

    金融地产驶入快车道

    以前开发商们是过着好日子的，而随着银行紧箍咒越念越快，开发商们渐渐变成了热锅上的蚂蚁。要问眼下开发商的日子到底有多苦，请看他们身上的“三座大山”（普遍遭受来自三个方面的资金围攻）。先是银行催旧帐、断新奶。进入去年10月，银行已开始催帐，并自去年下半年始，针对房地产企业的大额授信多已停止，即使在授信额度内的放贷，抵押、担保等方面的限制也从严实行。二是销售资金回笼缓慢，捂盘美梦落空，“割肉逃仓” 的最佳机会已错过，中小开发商的资金链已变得弱不禁风。第三，承建商“咸鱼翻身”。前几年牛气哄哄的开发商都是要承建商垫资至预售资金回笼，可去年下半年以来，建筑公司普遍要求开发商在项目进展到一半的时候，必须支付30%以上的工程款，水泥等大部分原材料企业则要求现金提货。这些在2006年将继续延续下去。

    无疑，央行的“脸色”是开发商最要仰视的。虽然“取消房屋预售制度”的建议算是虚惊一场，但央行已把房地产列为高危行业（尤其是企业信贷，因为个人贷款一直是银行的优质资产，以至于近期上海住宅个人贷款出现打折抢客的现象）还是让开发商如坐针毡。

    正所谓“成也萧何，败也萧何”，银行业把房地产业养至今日，开发贷款突然要断奶，肯定会饿死一批乳臭未干的中小开发商，即使是已届弱冠之年的大开发商，也必须学会啃馒头嚼菜根，只有熬过断乳之痛，才能成长为真正健康的地产巨人。

    银行断奶，也终于促使中国金融地产驶入快车道。

    多元化融资将成未来常态

    有些早醒的开发商早几年已上路，比如当2004年北京万通成功“傍”上天津泰达时，又有多少人真正理解冯仑的远见？有些开发商还在黑暗中摸索前行，希望能在见到曙光前不至于身已僵死。多元化融资已成必然。

    其一，发行信托。自央行“121文件”出台后，已有开发商试探信托，并且也尝到了甜头。房地产信托项目受到了市场的热烈追捧。谁知，去年9月，银监会“212号文”忽从天降，为新发行的房地产信托定下三项“铁规”，即必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过35%以及开发企业必须具备二级以上开发资质，明摆着要把这“最后一根救命稻草”从二级以下资质的中小开发商手里夺走。

    其二，借力基金。目前风头正健的是海外基金，部分开发商实行 “拿来主义”，借“鸡”生“蛋”。海外基金进入中国，也只是近几年的事，从2000年底法国里昂基金与万科接洽始，至去年人民币升值、宏观调控加强，更多海外基金涌入，5年间不少大规模合作已然展开。2006年，海外基金的步伐仍会加紧。 

    海外基金并非是包治百病的灵丹妙药。一方面，在中国特有的政策、模式和信息对称度等多重因素制约下，它们还没有形成有效的业务模式，更缺少高效的投资运营平台；另一方面，20％～30%的高额回报要求及对开发商自身资质、规模的严格要求，只能让绝大部分开发商望而却步。

    那么，国内的房地产基金状况又如何呢？虽然开发商早已急不可耐（早在2001年北京万通就想筹划大中华地产基金），但囿于相关法规尚未出台，国内房地产基金仍无所作为。按照国际通行的分类法，基金分为证券基金和产业基金两大类，但是目前中国尚未出台《基金投资法》，现有相关法律只是对证券基金明确界定和规范，产业基金则因为立法过程中争论颇多，一直被搁置。因此某些公司不得不从“中国制造”谋求“合作出品”。同时，香港REITs为我们提供了选择和参照，当前应当积极呼吁发展本土REITs市场。

    其三，委托贷款。不管信托也好，基金也罢，都只有排名靠前的大开发商享受的份，数量庞大的中小开发商只能流着口水看人家吃大餐。但找不来钱意味着等死，于是只能硬着头皮，从委托贷款、典当、同行拆借、地下钱庄等渠道寻求救命钱。

    最后,还有一条对于民营企业难上加难的道路,就是上市。目前基本只能借壳或到香港及境外上市。

    长征路后是新生

    房地产业属于资金密集型产业，其投资所需资金量大、周转时间长、投资回收慢，因此在美国，房地产被划归金融业范畴。而在中国，则过多地把它当作是民众安身立命的政治问题，很大程度上忽略了其金融产品的重要属性。因此，房地产市场化运作二十年来，金融与地产都处于“各自为营、自娱自乐”状态。

    国外发达国家的经验表明，房地产业的发展一般要经历三个阶段，我国正处于由第一阶段向第二阶段的过渡中。

    或许，正如诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒的预言，不动产证券化是21世纪全球金融业的发展趋势，而作为不动产证券化重要形式的房地产证券化，又是金融创新的重中之重。无论怎样，中国的房地产市场已经走在路上。

    中国的开发商们，以前是“既当妈，又当爸”，既是投资商也是承包商，有的甚至还兼营物业管理公司和建筑公司。现在，对建立健全合理的房地产投融资体制的客观要求，必然导致房地产商们的角色转换。或许，只有当开发商们不得不把这个行业的利润分摊给更多企业，只有当有钱无处投的民众得以有机会以地产证券的形式分享中国城市化进程的利益之后，关于“暴利“的民怨才会散去，这个明星行业的刺眼光环才会消弥。但愿这个过程自2006年真正开始。