朱蕾

        在深圳的成功运作，使得雄心勃勃的华润集团在商业地产领域的全国扩张成为可能。

        近日，华润（深圳）有限公司董事长、总经理吴向东向本报记者透露，华润集团将继深圳之后，在杭州完全复制深圳模式，打造第二座“万象城”。目前该项目已正式启动，华润集团综合性商业地产的开发已进入全国扩张的实施阶段。

        联合新鸿基

        “我们有意在全国各地打造万象城，杭州是深圳之外的第一家。”在今年8月代表华润到杭州签订土地出让合同时，吴向东表示，该地块他们早在一年前就已看中。

        据悉，该地块是目前为止钱江新城核心区域内出让面积最大的一宗土地，靠近杭州大剧院，地上总建筑面积可达55万平方米。

        吴向东称，华润杭州项目将建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型综合性商业项目，总投资预计超过40亿元人民币。其中，杭州万象城将是整个项目的核心部分，建筑面积近20万平方米，建成后将成为杭州最大的购物中心。

        与深圳项目不同的是，在杭州项目中，华润引入了新鸿基作为开发的战略合作伙伴。“深圳华润中心首期项目的成功开发和经营，引起了国内外同行以及国际财团的广泛关注。”吴向东透露，“华润出于长远的战略考虑，也有意引入战略合作伙伴共同开拓国内商业地产。” 

        据了解，新鸿基集团目前已成为华润在专业地产公司方面的战略合作伙伴，华润杭州项目成为双方联手的第一个合作项目，现双方已合作成立华润新鸿基（杭州）地产有限公司，华润和新鸿基的股份分别为60％和40％。华润有关负责人宣称，未来双方将寻求更多的合作机会共同拓展国内市场。

        业内人士分析，目前内地在商业地产开发领域，发展商多采用单打独斗的方式。此次华润与新鸿基的强强联合，无疑为抢占商业地产的最高端市场，并在这个领域占有较大的份额夯实基础。

        复制万象城

        杭州项目只是华润商业地产全国战略实施的开端。吴向东表示，下一步，华润将在全国各中心城市以及经济相对发达的城市发展、复制以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的综合性商业地产项目。 

        今年11月21日，华润置地有限公司宣布从母公司华润（集团）有限公司收购北京、上海及深圳总值近33亿元的投资物业，其中包括深圳华润中心等商业物业。

        联想到华润商业地产的全国扩张战略，业内认为，华润置地此举正是为了配合这一宏大战略目标的实施而做的准备。

        吴向东并未否认这一推断：“从今年年初开始，集团就在研究将华润中心与集团其他地产业务进行重组。在重组完成之后，华润置地将成为一个综合型地产开发公司。”

        吴向东表示，此次收购把华润近年来大力发展的商业地产注入到上市公司，借鉴深圳万象城这个成功案例，积累商业地产开发的经验和人才，以此拓展全国市场。他透露，目前华润已先后考察过杭州、成都、大连、武汉等城市，将有可能陆续在这些城市中复制深圳万象城。

        “国内许多正在做与打算做商业地产的开发商以及内地城市官员都到深圳来参观过我们的项目，甚至准备与我们合作。”吴向东认为，华润商业地产未来发展空间很大。

        稳固深圳地位

        事实上，深圳可谓华润商业地产在内地的根据地。华润商业地产若想实现全国扩张，稳固在根据地的地位成为其首要任务。

        在这一前提下，总投资超过22亿港元，总建筑面积达26万平方米的华润中心二期，在华润万象城开业一周年之际，于12月16日正式开工。

        华润万象城是华润中心的核心商业，亦是深圳目前最大的购物中心。由华润集团投资兴建的华润中心首期项目已在去年12月9日正式启用，总投资逾40亿港元，是深圳有史以来规模最大的综合性商业建筑群。

        “目前，华润万象城的出租率已高至97%，每个季度的营业额都翻倍增长，基本无退租发生。”华润中心总经理厉玲介绍，5A写字楼华润大厦也已与40多家国际金融机构及国内外大型企业签署合约，其中包括汇丰银行、荷兰银行、家乐福等6家世界500强企业，出租率接近100％。

        据悉，即将动工的华润中心二期由著名的君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场、高尚住宅等四个元素组成，届时，将成为集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、高品质的标志性商业建筑群。

        吴向东信心十足地表示，华润中心二期建成后，整个华润中心无论是规模还是综合素质，在未来5～10年行业内都没有同类项目可以超越，它将成为辐射深圳全城以及周边地区的商业中心。

        借力国际资本

        在华润全国性的商业地产扩张中，资金的运作显然是重要的一环。尤其是在宏观调控之下，商业地产的融资门槛提高，华润如何获得足够的资金来支撑全国扩张计划，自然成为业界关注的焦点。

        尽管华润集团总资产约700亿港元，是香港股市上著名的红筹股，但其业务遍及零售、房地产、啤酒、能源、化工等九大领域，而商业地产扩张计划需要庞大的资金，华润将如何平衡庞大的资金流？

        在华润中心万象城项目上，华润集团斥资10亿元，其他的30亿元则通过银行贷款的方式获得。

        此外，华润置地此前收购母公司旗下京沪深三地的商用物业，意在实现REITs上市，拓宽融资渠道，缓解资金压力。

        对此，吴向东表示，经营得好的商业地产拥有极强的保值增值及抗风险能力，容易成为国外投行及基金青睐的对象。在未来几年内，华润将引进专业的战略合作伙伴，包括基金，共同开拓国内的商业地产领域。

        “目前，我们已与欧美的投行及基金公司接触并商谈合作事宜，有望打通国际资本市场，为后续项目‘输血’。”他说。