杨铭

        11月下旬，英国最大住宅地产开发商柿子公司（Persimmon Plc）宣布，已经同意以6.43亿英镑现金收购竞争对手维斯特伯利公司（Westbury Plc）。至此，这桩英国迄今最大的住宅地产并购案终于有了结果。此前，英国最大的住宅开发商并购案是泰勒伍德罗公司（Taylor Woodrow Plc）在2001年以6.32亿英镑价格创下的。柿子公司此举将刷新这一记录。

        一桩好买卖

        总部位于英格兰北部约克的柿子公司是英国市值和市场占有率最高的住宅开发商。维斯特伯利是其强有力的竞争对手。此次收购将使柿子公司成为销售额最高的英国住宅开发商。从下月开始，柿子公司将成为FTSE指数中占最重比例的股票之一，这也是1990年以来第一只进入这一等级的住宅开发商股票。

        根据11月24日最终商定的收购协议，柿子公司给出了以5.6英镑每股的价格，以现金收购维斯特伯利。这一价格比维斯特伯利宣布将被收购停牌前最后一个交易日、11月11日的收盘价高出13%。据初步统计，收购总部位于英格兰中部切尔滕纳姆的维斯特伯利，将使柿子公司的销售额增加1/3。

        11月上旬，关于柿子公司和维斯特伯利的并购消息就已在英国地产圈内传得沸沸扬扬。与柿子公司一同竞争维斯特伯利的还有另外几家住宅开发商，但是最后以实力最为雄厚的柿子公司胜出。维斯特伯利的一位高层人士认为，维斯特伯利公司是一项不可多得的优质资产，当然争夺者众多。“此次收购对柿子公司而言，是桩好买卖。对于双方的股东而言都是好事。”Numis证券的分析师拉切尔（Rachael Waring）说。

        “维斯特伯利是一个吸引人的公司，合并之后，它的自有优势将与柿子公司的整合和营运优势结合，这也将巩固柿子公司行业领袖的地位。”柿子公司的创始人、主席邓肯（Duncan Davidson）说。邓肯本人持有柿子公司5%的股份。维斯特伯利的主席杰弗里（Geoffrey Maddrell）说，柿子公司给出了无可挑剔的价格，因此董事会的全体成员一致通过了这一收购条件。

        柿子公司每年大概售出1.2万套房子，上半年该公司的利润率为7%。公司首席执行官约翰（John White）的策略是建造较少的奢侈住宅，集中精力于建造家庭住宅，因为这部分市场更大、需求更加稳定。柿子公司相信，此次交易将使得其2006年有望在英格兰、苏格兰和威尔士共建房屋达到1.67万套。仅得益于合并的利润在2006年就将达到2500万英镑，在2006年达到4000万英镑。

        消息宣布当天，柿子公司股票上涨了1.5%，收于10.735英镑每股。维斯特伯利的股票在停牌前交易日有小幅下滑。不过，此前该公司股票从10月底以来已经累计上涨了25%，此次收购也很可能是邓肯领导下的最后一次，因为现年64岁的他将在明年4月份退休。40年前，邓肯带着1万英镑的借款来到伦敦，创立了柿子公司。 

        行业整合进行时

        总值190亿英镑的英国住宅房地产市场正在面对建筑成本高涨和房屋价格滞涨的考验。调查公司Hometrack的数据显示，英国11月楼价继续维持于两年低位不变，反映央行早前减息策略令楼价连续16个月下跌后步入平稳期。

        在市场上升期中，由于利润相对较高，风险相对较少，公司之间的竞争不会显得过于激烈。如今，市场经历调整后进入平稳期，意味着利润摊薄、竞争加剧、风险加大和对开发商竞争能力的考验。企业之间加强良性整合，扩大竞争优势，增强竞争力，在市场中存活、扩张成为必然。柿子公司此次的收购可能预示着英国住宅地产业新一轮并购潮的开端。

        柿子公司和维斯特伯利都是英国著名的地产公司，并各有所长。柿子的股价今年以来已上涨了53%，市值达到了30.9亿，在行业中排行第一。维斯特伯利的股价也上涨了25%，但低于行业整体表现，总市值为6.39亿英镑，行业排名第十。

        维斯特伯利最大的优势是土地，目前手头还拥有2.2万块地。这是这个公司最大的财富。数据统计资料显示，从1983年~2002年期间，英国土地的价格上涨了900%多，远远超过了房价及股票的上涨。

        但是由于开发管理水平的限制，在过去数年中，维斯特伯利没有获得足够的业绩增长，利润率与行业整体水平比偏低。由于多方面的原因，维斯特伯利上半年的预订发展计划没有完成，利润率比去年同期下跌了29%。

        柿子公司从整体表现看是行业佼佼者，尤其擅长于开发和管理。去年，柿子公司的利润率高达22%，比维斯特伯利的14%多了8个百分点。柿子公司称，此次收购体现了该公司一贯以来的逻辑：寻求平衡的区域发展、土地储备和协同优势发展。

        德意志银行将柿子公司评级从“持有”调升至“买进”。该银行表示：“我们认为柿子公司很好地解释了收购维斯特伯利的原因是由于他们的规模与产品定位恰到好处，并购的协同作用也将好于预期。”Numis证券的分析师马克（Mark Hughes）认为，柿子公司应该可以更好地使用维斯特伯利手头的巨大土地储备。

        分析人士普遍认为，柿子公司的高运营效率将把维斯特伯利的强大土地储备优势发挥到极致。

        从过去二十年范围看，英国的住宅地产市场历经12次兴衰，房价总体上涨了450%。购置房产历来被人们视为最佳的投资方式之一，“租房不如买房”已是寻常百姓的共识。因而，房地产业已成为带动英国经济增长的主要动力。但同时也存在地区发展不平衡、供需矛盾突出等结构性问题。这成为制约房地产业发展的顽疾。

        20世纪90年代初期英国发生房价暴跌现象以来，英国房地产业也经过了一段恢复阶段，到90年代末期住宅价格又持续上涨，年平均涨幅达到10%，吸引众多投资者重返这一市场。2000年这一趋势有所放缓，整个住宅产业的增长率几乎接近零。结束了高速增长的英国房地产业进入平稳期。

        英国皇家特许测量师学会发表的预测报告认为，英国住宅地产市场正步入调整时期。该学会的报告说，“目前，英国住宅市场正处于相对稳定时期，在经过18个月的大幅上涨之后，现在价格已经开始回落。在过去几个月时间里，市场已进入一个调整期。”