编译 岩森

 

        最近有关房地产投资信托基金（REIT/REITs）的新闻很多，时下各媒体最关注的话题当属私有化。有数据显示，今年的REITs私有化速度明显加快。

        数据提供商SNL Financial的数据显示，到目前为止，全美今年已有5个公募REITs被私人投资者收购，总价达109亿美元。而去年一年只有3个，总价只有26亿美元。虽然在股本型REITs的3000亿美元资产中，区区109亿美元只是沧海一粟，但观察家认为，类似的交易会多起来，因为私人投资者——包括私募REITs和房地产经营公司（REOCs）——愿意出高出交易前股价30%的价格。

        由于缺乏更好的投资选择，投资者将大量资金投入公共和私营房地产企业。这种趋势推高了上市房地产股价，也使一些分析家对许多上市REITs不看好，他们认为这些基金价太高了。现在的情况是，股票的交易价格仍然高于资产净值的20%，尽管一年以来收益平平。（NAREIT的最新上市REITs股指10月份下跌了2.7%，全年只涨了4.0%）。

        “分析家们在这一点上有些误算。”《地产与投资研究》（Property & Portfolio Research）战略研究专家汉诺比说。他认为，对购买者来说，公募REITs的价值远远高于其资产价值：它们有强大的管理团队和经营公司。因此，不能只看表面现象，有很多潜在价值。

        这在某种程度上解释了为什么越来越多的私人收购者瞄上了中小规模的公募REITs。比如，10月初，AMLI住宅地产信托基金以21亿美元的价格卖给了摩根士丹利私营投资基金。这一价格高出了交易前收盘价的20%。该住宅REIT在美国东南部、中西部和山区拥有75个豪华公寓项目。另外，他们还在这些地区开发着其他5个项目，共有800套住宅。

        在抢购AMLI的活动中，共有9个竞标者参与了争夺，但没有一个是公募REITs。其中当属Prime地产基金实力最强，它在美国主要市场拥有价值45亿美元的多种核心地块投资项目。据摩根士丹利透露，AMLI被收购后，其管理团队将保持完整不动。

        此项交易揭开了繁忙的秋季交易序幕。养老金基金顾问公司DRA Advisors LLC，继9月份以17亿美元收购了办公物业CRT地产信托基金（CRT Properties）后，又于10月份以34亿美元的价格收购了Capital汽车资本信托基金（Capital Automotive REIT）。

        为了更好地管理公募REITs，将其全部买下有重要意义。随着商业地产市场的竞争日益激烈，REITs私有化消除了公有的压力。虽然增长周期显示出了速度减缓的迹象，公募REITs领域还是在增长：目前的上市公募REITs有200多家，而2004年初为187家。

        随着资产价格的持续上涨，整个房地产市场资本化率的不断下降，这些公司越来越难以获得股东期望的收益率。机构及有钱人支持的私营股本基金则有更长的时间余地。另外房地产企业可以比公募REITs的同行更自由地运用杠杆作用，这就使他们有了更灵活的财务运作，因此可以出高价收购。

        房地产咨询公司Schonbraun McCann集团的合伙人布鲁斯·史布伦认为，这样的交易将越来越多，只要私营投资者认为他们能够在商业房地产市场获得高收益。

        之所以有越来越多的公募REITs被私营公司收购，原因是多方面的，除了前面谈到的它们有强大的管理团队和经营公司外，私营股本基金的钱柜越来越鼓以及私营公司运作更加灵活也是重要的原因。

        在本月初的年会上,美国房地产投资信托协会（NAREIT）就REITs之间的并购举行了分组讨论，主要话题也是围绕公转私的问题。

        多数人认为，无论是公转私，还是私转公都是正常现象，没有什么值得大惊小怪的。

        “并购不是问题，而是积极活动。”普天寿（Prudential）房地产服务公司总裁马克·霍尔说，“房地产的公有率不足5%，公有和私有部门之间并购是很正常的，投资者自有其选择的理由。”

        Extra Space Storage的首席执行官肯尼思·沃利讲述了自己公司的所有制结构转化情况。他的公司原来是公有制结构，后来变成私营公司，现在又变回公有公司。
        “2002年GE收购了我们公司，后来，为了获得更好的收益，GE一年内卖掉了100多个地产项目。”他说，“今年，GE决定剥离该公司，卖了23亿美元，对GE来说，这是一笔好买卖。”

        位于纽约的德意志银行证券部总裁路易斯·泰勒认为，从长远看，REITs私有化活动将与公有化活动相抵。“只要有投资银行存在，”他开玩笑说，“就会有IPOs。”

        他认为，整体经济的力量不可低估，它将资金推到了公共房地产部门。“从全球看，大量资金找不到有吸引力的投资项目。”泰勒说，“因此，房地产是一种选择。公募部门将满足这种需求。”