邹玲

 

        据国家统计局不久前的数据显示，重庆在全国40个重点城市中，商业用房空置面积高居榜首。随着重庆各种商圈、商业步行街的频繁诞生，火爆的商业地产始现隐忧。

        商业地产空置在继续

        据重庆市统计局最新统计，截至9月末，商业营业用房空置总面积同比增长9.6%，面积为248万平方米，大约与143个解放碑重百大楼的营业面积相当，占整个商品房空置面积的44%。

        重庆市多个部门曾要求开发商调整产品结构，但因主城五大商圈相继开发，引起周边楼盘房价上涨，加上商业地产开发成本并不比住宅的高，刺激了开发商盲目投资，导致商业地产总量不但没减反倒增加了近一成。  

        有业内人士认为，空置房过多，已造成资金在房地产市场大量积压。房地产开发正常循环遭到破坏，开发商债务负担加大，成本增加，部分企业生产经营陷入困境。  

        竞争导致空置猛增

        空置为何猛增？曾在重庆解放碑太平洋广场做了六年营销部经理的李港认为，商圈大战是祸首。

        重庆商贸重心不是线或面，而是点。主城两江分隔的地理条件，形成全国特有的组团式区域环境。解放碑是传统的商贸中心，年销售额达162亿元。副商圈在解放碑周边形成，各组团间的竞争日渐激烈。用业界话说，每个区域都想拥有一个“解放碑”。 

        近年来，大规模商圈规划相继出台。2003年4月，江北商圈最新规划方案宣称面积达42.42公顷，号称要建成主城区最大步行街；2003年9月，杨家坪商业步行街落成，占地18.9公顷；去年6月初，南岸商圈规划也出台，面积在原有基础上陡增3倍，形成方圆达2平方公里的商圈；去年10月，大渡口区商圈方案揭晓，规划总面积90公顷；涪陵、万州、永川、长寿等区县的独立商圈市场也正在逐渐形成。 

        此外，一股力量不可忽视——城市干道底商和社区商业的兴起。如小区住宅单价每平方米卖3000元以上，底商则可卖到每平方米1万多元，而开发成本差不多，利润可想而知。如今，新建小区商铺正惊人地增长，重庆一名盘提出建50万平方米的底商。

        重庆商业消费市场一直较为发达，也很稳定。但随着巨量商业项目的推出，对市场吸纳能力提出了严峻挑战。尤其是众多的区级副商圈和社区底商、步行街等，业态雷同，若消费需求增量不能同步，空置就成为不可避免。 

        政府调控规范市场

        商业地产大量空置，无论是购买者，还是开发商，都明显感觉到了阵阵寒意。活跃的市场表象下，一些隐藏的问题已开始渐渐浮出水面，有一些曾经销售火爆的商业地产项目在开业时却出现门庭冷落的景象，于是租户开始纷纷退租，本打算一铺养三代的投资人突然发现投资商铺并不是稳赚不赔的买卖。

        有专家指出，今年小的产权式商铺项目将会出现问题。重庆市纬联商业地产的商务部经理吴畏分析，由于缺乏统一的规划，许多商业项目被简单地划分在单个的住宅项目开发中，各个小区自成一体，物业间的规划很难统一，招商目标和定位就会过度集中和单一，一旦没有很好地分析周边客户群的需求，只是过度依赖营销包装和炒作形成的精品街、商贸城等，就会出现一系列的社会问题。

        目前，重庆市已经出台了相关政策来限制商业地产的开发。在不久前的“重庆市经济走势与政府政策信息发布会”上，重庆市国土房管局房地产发展处处长曾强透露，今年重庆在主城区，原则上不再新推大型商业设施项目用地。商业用地被圈定在土地供应量总量的20％以内。政府有关部门拟通过土地总量供应控制这把尺子，来控制重庆商业用房的过快增长速度，进而将商业用房空置面积降下来。在加强对房地产市场运行状况监控的同时，一方面控制增量源头，另一方面采取多种措施消化空置。