敖虹

 

        相隔6年之后，世茂集团又重返华北。

        近日，被许荣茂称为2005年集团标杆项目的世茂奥临花园面市，正式宣告世茂再度启动华北战略。记者从世茂集团华北地区总裁宋垚处得知，世茂在北京地区成立了专门的开发部，正在北京郊区、天津、廊坊等地积极接洽找地，有几个地块已进入深入洽谈的状态。

        至此，华北板块正式加入世茂已经形成的华东、华中、东南、东北地产版图，而世茂已派出专门团队至重庆、成都进行市场调研，将伺机进入这两个城市所处的西南板块。

        尽管今年年初世茂房地产打包上市的计划受阻，一直搁浅至今，但宋垚肯定了集团地产上市是既定方针，并且表示目前世茂自有资金充裕，银行渠道顺畅，一段时间内不会考虑基金、信托等其他融资工具。

 

 

        上世纪90年代中期，世茂在北京先后开发了亚运花园、华澳中心、紫竹花园等项目，但在1999年，该公司在开发完御景园之后，在京陷入了长时间的沉寂。而在上海，世茂的投资却渐趋活跃。

        据业内人士透露，当年世茂转战上海从某些方面而言是迫不得已。由于当时世茂在北京的几个项目因政府规划、道路调整等因素而搁置，其中还包括长安街上的写字楼和酒店项目，世茂不得已调整战略转战上海。

        6年后再度开拓华北市场，世茂的作品是南临北京奥林匹克森林公园的30万平方米的板式建筑世茂奥临花园，开盘价即超过周边楼盘数千元，并同步启动海外销售。

        “我们并没有放弃北京市场，这几年一直也四处找地。前两年北京团队的精力大多花在了哈尔滨绥芬河项目上，一定程度延缓了北京项目的进程。但奥临花园是在去年8·31前才签的土地合同，项目还受到奥运因素的政府调控，这么短时间项目就开始销售，速度已经非常快了。”宋垚告诉记者。

        相比于6年前，北京市场已发生了诸多变化，众多品牌房企涌入北京，市场份额的争夺较之以往更加激烈，因而世茂显得越发谨慎。

        宋垚称，世茂团队甚少谈论市场份额，更在意地块是否合适。宋垚称，世茂倾向于拿招拍挂的土地，避免协议出让土地的风险。该公司正密切关注即将推出的广渠门吉普车厂地块，内部已在预算该地块价格。

        但显然，世茂不只属意北京一个城市，华北乃至整个环渤海地区的重要城市，如廊坊、大连、青岛等都是世茂欲扩张的焦点。

        “任何一个有商机的城市我们都不会放弃，尤其是天津。其实我们2003年非典前就去过天津，但是被非典耽误了进程。前一阶段我们一直在和天津方面谈地，但尚未拍板。此外，世茂还接触了大连的几块地，但因为公司定位问题没有成功。”宋垚说。

       

 

        目前，世茂版图已遍及上海、南京、武汉、福州、哈尔滨等国内一、二线城市，大举扩张使得该公司的资金问题颇受争议。但宋垚在接受采访时强调，目前世茂还是采取传统的资金运作形式，即集团充裕的自有资金加银行贷款，而销售回款也完全能确保项目运作。世茂虽然拥有良好的海外融资通道，但是他们还没有和海外基金、投行接触，目前也不会考虑基金、信托等融资形式。

        “北京项目的开发贷款前几天刚下来，项目前期投入的3个多亿资金全是自有资金。在国家对上海房地产市场调控最严厉的时候，两家知名境外银团依然认同世茂稳定的资金链和优良的产品，和世茂签订了合作协议。”宋垚告诉记者，但她没有透露银团具体名称。

        其实，与政府良好的关系无疑促进了世茂在银行融资通道的顺畅。上月14日，许荣茂与工商银行、建设银行、恒生银行上海分行、中信嘉华银行上海分行签订了对上海世茂国际广场总额11.5亿元人民币的银团贷款协议。

        但即便如此，世茂对资金的渴求依然急切。当初仅为项目融资而买壳上市的两家公司（世茂中国与世茂股份）盘子不大，而银行银根收紧，房地产贷款受到限制，显然不足以支持世茂动辄几十亿的拿地大手笔。加之世茂大部分地产项目尚未完工，资金压力较大。

        早在今年2月24日，世茂中国(0649.HK) 就宣布：公司主席许荣茂已将世茂集团在内地的11个主要项目打包，欲以“世茂房地产”的名义赴港上市，主业为内地大型物业开发，世茂中国则将改名为世茂国际而专注于发展国际项目。此计划一旦成行，募资额有望高达20亿港元。

        不过上市进展并不顺利。世茂执行董事许世坛最近表示，预期今年内将不能分拆世茂房地产业务上市，原因是内地对房地产的调控及香港上市集资气氛较为逊色。尽管世茂中国(0649.HK)也于9月15日召开了股东大会，但依然没有任何利好消息传出。

        “世茂是做产品的而不是玩资金的，但我们对世茂房地产上市很有信心。不过其具体进展由集团公司负责，我不便透露。”宋垚强调。

 

 

        为了配合分拆上市，世茂已经有意识地增加了酒店等持有型优质物业的开发和经营，上海即将建成的3座超五星级酒店就将占据上海豪华酒店20%以上的市场份额。许世坛此前公开表示，世茂2004年在酒店、商场等持有型物业上投资了100多亿元。目前世茂在全国同时兴建的五星级酒店超过5个，未来的2到3年里会超过10个。许称，世茂的定位就不是单纯的住宅开发商，而是全方位的城市运营商。

        “集团在高档住宅、旅游项目和持有型物业这几类产品有一个比例。很多开发商不愿意做持有型物业，因为投入太大。但世茂有实力运作，持有型物业在做评估时都是优质资产，对公司上市也有帮助。”宋垚说。

        记者了解到，世茂集团目前的土地储备超过了1000万平米，每年施工面积超过300万平米。

        而世茂的扩张显然并不会止于此。尽管去年世茂因为当地拍卖师的失误，与成都规划总面积约1986亩的土地失之交臂，延迟了其进入中西部的步伐，但世茂在重庆、成都的找地工作已在有条不紊进行中。而该公司今年初以31.5亿的总价成功摘得1300余亩武汉“锦绣长江”项目地块的开发权，使得武汉成为世贸进军中西部的“桥头堡”。