王琪

        作为我国经济发达地区，近几年，长三角地区房地产业取得了惊人发展。事实上，这种“惊人”速度的本身孕育着市场的不稳定，市场现状已明确地显示出长三角正遭受地产之苦：银行有钱不敢贷，开发商有房卖不出，购房户持币等待。通过对多种市场数据的分析，笔者认为，长三角正率先演绎地产变革时代。

        近几年，为稳定房价，限制房地产过快增长，保持房地产业健康发展，中央陆续出台了一系列宏观调控政策，这都全面而深刻地影响着我国房地产业的发展现状，孕育着地产变革时代的到来。

        就在今年上半年以前，在多方博弈的格局下，政策调控的作用并不明显，房地产开发投资飞速增长，特别是长三角地区房价直线攀升。然而，当中央政府采取进一步调控措施，加上市场发展到一定阶段，博弈格局发展到一定程度，市场发展的方向已经发生了逆转，由以前的量变发展到现在的质变或阶段性质变。

        越来越多的数据显示，长三角地区，尤其是重点城市，如上海、杭州、南京和宁波等住宅销售正遭受“割肉”之痛。“金九银十”本是我国房地产的“铁律”，现在这两个房产销售的黄金月份也没有给处于煎熬中的房地产商带来多大的惊喜，即使是“十一”黄金周，在各种广告宣传下的房产销售也是“昙花一现”的瞬间繁荣。上海房地产交易中心的数据显示：10月7日至13日，上海市成交新楼盘只有3623套，市场仍旧低迷。不仅是住房销售，就连地产开发，长三角也出现明显的回落趋势，宏观调控的作用愈发明显。2005年前三个季度，上海房地产开发投资增幅回落到10%左右，房地产开发投资共计940亿元，增幅同比回落5个百分点。

        继8月之后，9月份上海再次成为全国房价环比降幅（1.2%）最大的城市。有媒体称：“上海领跌全国楼市”。其实，这只是一个整体数据，具体到部分城区与地段，如徐汇区、杨浦区和卢湾区等，房价跌幅已超过15%，市场整体看跌的预期已经基本形成，绝大多数人准备持币观望。

        另一方面，住房供给持续攀升。据公开数据显示，上海的住房空置率正走向高位。随着时间逼近年终，银行催还贷款，越来越多的地产商还贷压力加大，资金链面临断裂的危险，他们“求钱若渴”, 在高息拿款（上海有的企业不得不以年利息30%进行项目融资）的同时，还要忍痛“割肉”，降价卖房。在小幅降价效果不明显的情况下，单个企业将要率先打破僵局，喊出真正的“跳楼”大甩卖，增加销售量从而暂时获得急需的资金补充，而这种占得先机的行动必将引发价格战，继而引起激烈的市场竞争。

        宏观调控的目的是规范房地产市场，促其持续健康发展，未来房地产仍将是国家和地方的支柱产业。因此，在这个时候，谁能获得资金支持、坚持长久，谁就能生存下来，从而能分享未来中国地产的大蛋糕。于是，绝大多数企业正想方设法获得多元融资渠道，这时海外地产基金、本土地产基金以及其他一些金融机构就乘势而入。房地产企业本身也发生着变化，依靠传统的粗放式经营，不能适应市场的压力将被淘汰出局。显然，在这种行业“洗牌”中，必将是地产金融主导的地产变革。

         与全国其他地区相比，前几年长三角地区房地产投资开发增幅过高，房价涨速最快、涨幅最高，因此，在面对宏观调控时长三角地区所受到的冲击最大、变化最明显、地产变革来临得最早。盛阳房地产投资管理（中国）有限公司CEO李冲认为，政策因素是促使房地产革命的外因，房地产企业本身则是这场房地产革命的内力, 而资本是策动这场房地产革命的主力，内外力结合，则能开辟一个新的地产时代。

（作者为上海社会科学院经济研究所博士）