按道理银行按揭应该差不多，其实中美房产市场的按揭条款以及服务还是具有相当的差异。

美国按揭一般都是做固定按揭利息，如果按揭是7%的话，那么理论上未来30年的按揭利息永远固定在30年，每月支付的金额也是固定，比较方便按揭方做个人财务安排。

如果遇到市场按揭利息上升到9%的话，银行是不能上浮过去做的固定按揭利息，这就是固定利息的一种好处，在市场利息上升期保持原有按揭低息。因此在按揭市场利息上浮的时候，美国当地银行必须自己承受过去做的按揭的利息损失。

当市场按揭利息下降到5%的时候，如果原有按揭的利率是7%，那么我可以向银行要求降低按揭利息。如果银行拒绝，我可以把按揭转到另外一家给低利率的银行。因此在按揭利息下滑的市场中，按揭方可以要求银行减息。一般利息下跌时，往往美国出于经济衰退期，因此高素质收入群体的按揭往往是各家银行争取的对象。在低利息的经济衰退期间，只要自己收入相对稳定，不愁按揭利率不降下来。一般降低按揭利率后，在按揭贷款剩余期间，利息依然固定，但每月按揭金额比过去低了。因此，美国人在衰退期，往往争取按揭减息，享受终身的低息按揭。

美国银行也有浮动利息的按揭，这种按揭的出现往往是在低息期间的炒房行为有关。因为是浮动利息，往往银行给按揭方低于固定按揭市场的按揭利息，并希望未来利息攀升后再挣回来。而按揭方也非冤大头，他们目的往往不是长期按揭，而是出于短期炒房子需要，利用浮动利息按揭一开始的低息期内，买入再抛出房子。这种作法，在2001年美国经济衰退之后比较普遍，主要原因是房价低迷后开始大涨，很多美国人利用开这种浮动利率按揭炒房。

美国按揭的作法，是让购房者每月按揭支付处于一种固定金额，并且在低息期间享受低息待遇。而银行之间必须通过金融市场的竞争，让银行自己去承担按揭利率在不同时期上下起伏的利率风险。因此，商业银行承担了更多的市场利率风险，而不是购房者。

中国市场的作法则不同，首先中国购房者的按揭利息是不能抵扣年收入的所得税。其次，按揭最大的不同在于银行给客户的按揭利息是浮动利息，优点是利率低迷的时候，购房者可以享受低息，可是一旦市场利息上扬，按揭利率立刻水涨船高。因此，中国市场的按揭支付往往带有很大的不确定性。当地银行和中介商往往做广告的时候告诉购房者，你每月本息支付是5000元。往往故意忽略了银行利息浮动的这个隐含的利率风险。在中国市场，按揭的利率风险不是由银行承担，而是通过浮动利率，由按揭贷款方、也就是房奴们来承担。

比如一对夫妻，在“北上广”地区买了一套200万的房子，首付70%，按揭利率是5%的20年按揭, 每月按揭金额差不多9200元。一旦利率上升到6%，每月按揭就要增加800元左右，每年等于多出近万元利息支出

现在中国正处于一个低息的环境，银行甚至成给出按揭利息打85折优惠，引得很多购房者按揭购房。然而未来中国这种低息环境能维持多久，还是一个未知数。在目前低息的情况下，人民币利率已经是最低点，因此，按揭利率上升风险全部转嫁给了按揭方。这种措施保护了银行的利益，而房奴们将不得不承担所有利率上升的个人财务风险。

特别需要指出的是，很多购房的小夫妻，每月按揭支出已经占据了自己月收入的70%。一旦利息高企，负担立刻增加。由于中国按揭利息不能抵扣个人所得税，因此多余出来的按揭利息，必须从自己个人税后收入来支付。因此在做家庭财务安排时候，需要好好关注自己的每月按揭的变化。