观点地产新媒体：您怎么看待08年到09年这一年中的房地产变化？

陶冬：我认为过去这一年房地产真的只能用“大喜大悲”四个字来形容。没有什么比这四个字更能形容房地产市场过山车似的变化。这里面实际上包含着两个截然不同的政策因素和市场调整。

 第一部分来自于中国政府对于宏观经济的调控以及对于房地产市场挤泡沫这样的调控思路，这导致了去年银行对开发商的银根急速收紧，同时民众的购房热情也急速冷却。开发商在2007年大量囤积了土地，资金杠杆、负债率都非常高。在2008年楼盘一下子卖不出去，现金流出现了危机。的确，在去年下半年有许多开发商由于现金流的问题导致资金链处于破裂的边缘，这给房地产市场带来了重大的压力。

 第二个重大事件是以雷曼兄弟倒闭以后各国政府的一次戏剧性的转变。由于金融海啸，各国的央行的货币政策由收变成了放，而且是拼了命的放。这导致利率一下子被拉低，经过一段时间调整后，流动性也开始流入了实体经济，这在中国尤其明显。

 过度的流动性带来了资产价格的上涨，先是股市，然后蔓延到楼市。今年三月开始，房地产的成交量有明显复苏的迹象，到后来房价也开始上涨。

观点地产新媒体：您对这一年中印象最深的事情是什么呢？

陶冬：印象最深的是在去年第三季度的时候政府对房地产的一片打压声和第四季度的阵阵托市声。政策在6个月之内出现了如此戏剧性的变化，这在中国的历史上是罕见的。

观点地产新媒体：那您怎么看待目前的房地产市场呢？

陶冬：我们应该先看一下大的宏观环境。

 我认为宏观环境实际上有三部曲。一部曲是金融海啸，由这个带来的金融体系的震荡和流动性的危机。这个震荡在世界其他地方比中国更为强烈，但中国也还是受到了影响。民众的信心出现了一次滑坡式的衰竭，这给房地产带来了重大冲击。

 之后，这个危机的第二部是战后这个世界最严重的一次经济衰退。衰退实际上还在进行当中，尽管在过去的两个月，一些经济数字出现了转折点，纷纷被分析员称为“春芽”。但是其实这里面只代表了经济有企稳的迹象，之后是不是会出现 “V”型的反弹，市场还有争论，我个人认为出现“V”型复苏的可能性不大。

    但是即使是实体经济的复苏速度够快，由于央行放出了史无前例的流动性，超出了实体经济所能够承受的范围。那么部分流动性就会溢出成为“热钱”。这部分热钱是目前拉动金融资产价格上涨的主要动力。这在国内国外都一样。

    与其说是由于经济复苏带动了金融价格上涨，倒不如说是太多的流动性，太低的资金成本带动了金融资产的价格上涨，而这些金融资产的价格上涨帮助了人们信心的恢复，从而带动了实体经济的复苏。

观点地产新媒体：但从统计局最新公布的数据来看，中国的实体经济到目前为止还是处于走下坡的阶段？

陶冬：我认为实体经济的低谷是今年的第一季度。在这之后内需有明显的改善，出口依然形势严峻，但恶化的最坏情况似乎已经过去。在今年下半年会略有好转，但复苏的速度会明显慢于内需。

不过资产价格已经出现了明显的反弹，甚至有过热的苗头。这实际上表明中国的实体经济的复苏是冷热不均的。既有热的一面，也有温的一面，更有冷的一面。复苏的冷热不均决定了目前中国的货币政策还是会以宽松为主，毕竟出口形势不容乐观，就业市场情况依然严峻。在这种状况下，政府很难大规模地收回流动性，这样做可能对实体经济带来直接的负面冲击。

 但是如果不收回流动性，天文数字的贷款在另外一方面会为已经炽热的资产价格上涨火上添油，而政府目前就处于这种两难的境地。我相信实体经济的恢复，就业机会的创造对政府更重要。这就决定了房地产的流动性暂时不会短缺，银行不会迅速地收紧银根，流动性驱动的房地产价格在下半年还是以上扬为主。

观点地产新媒体：这种上扬是短期的吗？

陶冬：房地产一定有周期，周期有上也有下。现在看来，房地产已经进入了一个新的上升的周期。但是由于上一轮房地产的调整并不充分，大量的库存房也没有得到有效的消化。由于金融危机打破了政府调整的计划，房地产政策不得不由收缩变成放开。我相信在下一轮调整的时候，这些因素会重新显现在供需关系上。

房地产的下一个调整周期估计不会在今年出现，也不会在明年较早的时候出现。

观点地产新媒体：但是房地产这一轮的反弹和复苏比预期来得快得多，似乎超出了很多人的想象和预期。

陶冬：这一轮的资产价格上涨的确来得快过我的预期。如果看基本面分析，尤其按照收入来分析，房地产价格根本就不应该是按照目前的这种幅度来上升。但是人们没有看到的另外一面，即是流动性泛滥、资金成本极低。如果要是说开始的部分资金是刚性需求造成的，那我相信下半年拉动房地产继续上升主要是来自热钱，来自炒作。开发商的话不能全信，但是温州炒房团的动向必须了解。温州炒房团是热钱的象征，在流动性泛滥的今天具有指标作用。

观点地产新媒体：那您认为这是新的一次泡沫的开始吗？

陶冬：泡沫很难定义，而且一定是贬义的。泡沫是一个具有许多主观色彩的话语，目前我宁可把它叫做是资产价格通货膨胀。如此大的流动性势必会带来通货膨胀，不过短期由于实体经济中的就业和产能还是存在很多问题，这轮通货膨胀的先导来自于资产通货膨胀。但是资产价格通货膨胀和消费物价通货膨胀一样,都会使经济增长变得不可持续,最终导致货币政策的紧缩,出发周期性调整。

采访编辑:观点地产武瑾莹

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