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通货膨胀下的香港楼市

(2008-06-26 23:56:01)
标签:

香港经济

通胀

利率

香港楼市

财经

通胀上升、负利率,利好楼市。这是香港人的传统智慧,也是房地产中介劝诱人们入市买楼的重要依据。

然而今天香港的形势是,不仅通胀上升,而且增长放缓。这种情况目前在全世界几乎是共通的,即所谓滞胀。上一次出现滞胀,是上世纪八十年代初的事情,相信目前在一线上活跃的中介们,当时多数连小学都未毕业。

此轮通胀的一个重要特点,是全球性、互动性。负责治理通胀的各国央行的权限、职责和动机,却是以国家为单位的。全球性的通胀现象和以国家为主体的治理平台,出现着严重的错位。同时,此轮通胀基本上属成本拉动型,是由能源价格、粮食价格飙升引起的。央行传统的货币紧缩政策工具(如利率、信贷收缩),对抑制成本性价格上涨未必有效,至少是事倍功半的。这两个原因使笔者相信,此轮通胀可能不会轻易大幅回落,央行在反通胀上,政策风险颇大。

在“滞”与“胀”的比例上,各国所面临的问题各不相同。美国已处于衰退的边缘,房地产调整愈演愈烈,就业市场势必进一步恶化。同时,美国的工资在下调而非上调之中。因此美国最大风险是增长,“滞”大过“胀”。香港则恰恰相反。本土内需强劲,劳工市场活跃,增长前景无疑要受外国因素影响,但是“滞”的风险似乎有限。

香港面临的挑战,更多是“胀”的问题。食品通胀居高不下,甚至仍在加速。租金近来出现暴涨,势必成为下一阶段最大的CPI上涨动力。今年工资增幅介乎5-7%,为十年来最高,而此尚未计入打工仔跳槽一般获得的20-30%加薪幅度。内需因素在沉寂十年之后,重新成为香港通货膨胀的主力。笔者认为,即使计入免差饷,港府对CPI 3.4%的预测是绝对的低估。

货币因素是通胀的第二大源头。人民币不断升值,美元/港币不断贬值,对凡事靠入口的香港构成沉重的入口通胀压力。香港的联系汇率,因美元的急贬和通胀的上升而受到质疑。但是以目前的政治环境,加上北京/港府的心态,笔者相信港币与美元脱钩在近期内并无可能。港币的基础面因素,不是以汇率形式而是以物价形式体现出来。香港的通货膨胀应该会持续相当的时间。

全球的利率环境正在发生改变。随着通胀的重临和加息预期的加强,债券市场短期利率上扬,LIBOR也上扬。笔者认为,除非通胀大幅恶化,联储短期未必加息,不过将因次贷危机而下调的息口收回一部分,应该只是时间的问题。估计明年年底前,美国联储利率会上升50-100基点。

香港的银行并没有大量购入美国次贷金融产品,因此受次贷危机的冲击较小,账面比较健康。但是随着LIBOR的回升,HIBOR也出现反弹,资金成本增高。按揭利率上升,势在必行。按揭市场竞争程度,将决定究竟是优惠利率(prime rate)上升,还是银行优惠(mortgage discount) 减少,不过可能两者都需要调整。明年年底前,笔者看优惠利率上升50-75基点,银行优惠再减少50基点,实际按揭利率增加一厘以上。

近几年楼价的激升,使得可承受能力(affordability)下降。但是租金与月度供楼金额相比,天秤在移向买楼。笔者认为香港楼市的购买力,近期以用家为主,中小单位价格变化可能十年来首次跑赢豪宅。全年楼价升幅,相信介乎0-5%之间,不过以最近的加薪放缓来看,楼价不升的可能性大过升幅5%的可能性。

 

 本文原载于经济通,为个人观点,并非任何劝诱或投资建议。

 

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