爱猫人拿回预付租金

文:林靖 来源:北京晚报08-6-11    

    志愿者们通过房屋中介公司租房，给猫猫们找了个住处。志愿者赵女士说，他们和房主及中介公司签订了一年的房屋租赁合同，随后向房主预付了3个月的房租，另外交纳了相当于一个月租金额的押金，给中介公司一个月房租钱作为居间服务费。

    4月28日，赵女士领着第一批猫猫入住了。不久，另一位志愿者带着其领养的部分流浪猫以及最后出院的猫猫们过来了，由于有母猫生了小猫，这些猫猫总数已达到23只。由于两批猫不熟，打了架。随后，赵女士听到有人踹大门，开门发现是住在楼下的男子找上来，气哼哼地说屋里声音太大，吵扰了邻居。赵女士连忙表示，将在一个星期内处理好此事。她将这些猫猫分装进笼子里。

    5月25日，有两只大笼子门没关紧,结果几只猫猫跑出来玩。26日晚7点多，赵女士从外面回来时发现：楼下的邻居带着两名男子在楼门口等着她。赵女士拨打了110报警。民警过来查看了解情况后，将双方带到派出所解决，房主也赶了过来。“由于发现房门已被踹坏，经协调楼下的邻居要赔门，而楼下的邻居和房主则要求我们搬走。”赵女士觉得，猫猫们吵了邻居，是不太好，要搬走也认了，可令她想不到的是，才住了一个月，中介费“泡汤”了不说，之后两个月的租金和相当于一个月房租的押金共6000元，房主也以志愿者“违约”为由全不退了。

    “租房协议里只在补充条款里注明：保证室内清洁卫生，无异味，不因养动物影响四邻。可是并没有讲明违背此条款要承担什么责任，怎么能就扣我们这么多钱呢？况且，房东也没如实告知这房子隔音差，他和楼下的邻居以前就曾发生过争执，关系紧张啊。本身我们做救助就是往里搭钱，几千元钱够给这些猫买多少吃的呀！”

    首先，本案涉及到不动产相邻权利人之间的相邻关系。如果赵女士等人养猫的行为，对楼上及楼下的相邻权人造成了一定的侵扰或妨碍，违反了相邻关系的相关规定，那么赵女士等人就负有停止侵害、排除妨害的义务，楼上或楼下的相邻权人则享有要求其排除妨害、停止侵扰的权利。

    但是在本案中，赵女士的邻居行使权利的方式也是值得商榷的，其应当通过协商或诉讼等方式解决，而不应采取过激的行为方式，否则又将可能侵犯到赵女士的合法权益。

    其次，本案涉及到赵女士与房东租赁合同法律关系问题。在本案中，虽然赵女士与房东签订的房屋租赁合同没有到公安机关登记备案，但是这并不影响合同的效力。

    当事人双方经过协商，达成一致的意思表示可以导致合同的解除。在本案中，赵女士的房东与其解除合同的行为应属于协议解除的情况，而根据我国《合同法》第97条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本租赁合同解除后，双方的合同义务不再履行。“由于赵女士已经缴纳3个月的房租费，而实际入住才1个多月，所以说，房东应将剩余的租金退还给赵女士。”

    至于合同解除的违约金问题，根据我国《合同法》第107条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果说赵女士使用房屋给邻居造成侵扰，应属于赵女士与邻居之间的纠纷，是租赁合同法律关系之外的另一法律纠纷。在本案中，赵女士如期支付房租，并未违反租赁合同约定义务，不应承担违约责任。

    最后，律师提醒，志愿者们热心收养流浪动物，应被理解与支持，但还要注意，收养行为不应影响他人的权益，要在法律允许的范围内体现爱心。  J151

    原文: http://newepaper.bjd.com.cn:81/bjwb/html/2008-06/11/content_31303.htm