焦点写字楼网 office.focus.cn 2004年05月19日09:47 新京报
刘菁瑾
上月,地处中关村核心区的理想国际大厦一开盘就吸引了新浪、华旗资讯、百度在线、美国存储、微捷码等著名IT企业的进驻,而中关村东区的融科资讯中心前不久也迎来了英特尔、NTTDoCoMo、电讯盈科、日立华胜等大型跨国公司。不难看出,伴随着大型跨国企业和国内著名IT公司迁回中关村核心区,一场“回归”热潮正在紧锣密鼓地上演。
现状:大公司回流趋势明显成长型企业探路市场
据了解,从去年下半年开始,中关村地区的写字楼市场就比较活跃,今年第一季度更加集中,随着融科资讯中心、理想国际大厦、银谷大厦、辉煌时代大厦、中国电子大厦、中关村金融中心等一批高品质甲级写字楼的落成,中关村核心商圈越来越受到英特尔、微软、IBM、AMD、安捷伦、爱普生等大企业的青睐,这些原本向往CBD的跨国企业大有回流中关村的趋势。
除了这些大型公司选择了回归之路,不少高新技术企业也在探路中关村。对此,中关村著名《写字楼荟》杂志总策划刘芳认为,这些在园区外办公的高新技术企业在跨越了创业无利润阶段以后,进一步规模化经营发展就成了企业迫切的需求。融入中关村科技园区,不仅能够更好地享受优惠政策、人才资源,而且能够与政府、市场紧密联系,制定灵活的市场策略。因此,大量成长型公司对中关村感兴趣也就不足为奇。
趋势:售价回落至合理水平 未来将面临供应紧缩
据了解,中关村今年新增供给面积80万平方米,加上去年新增的60万平方米,两年之内,中关村写字楼暴增了140多万平方米。根据有关方面提供的第一季度入住数据,租金与售价的指数均呈下滑的趋势。
租金下滑是供给压力转嫁到租赁市场的缘故。在去年年底和今年第一季度,很多写字楼项目成为现房,很多原本出售的项目纷纷转为租赁方式。在整体供应量大增的背景下,原本只租不售的写字楼项目面临巨大的租金压力。很多写字楼不惜压低价格吸引优质客户进驻,并由此造成了近期租赁价格的大幅下滑。
此外,随着写字楼售价的不断下滑,不少企业开始考虑"转租为购"。银谷大厦副总经理李宏分析,购买意向大增的主要原因在于:一批新楼盘成为现房和准现房使得竞争加剧,写字楼的价格逐渐回落到合适水平。
而且,据相关政策规定,所有在建工程都必须在2006年之前完成。也就是说,虽然今明两年的写字楼供应量大增,但随之而来的就是供应量的紧缩,届时很有可能会出现供不应求的现象。在目前供应量充足的情况下,挑选性价比高的写字楼,在未来有巨大的升值空间。
硬伤:写字楼分布过于分散 5年后才能初具规模
虽然目前回归热潮愈演愈烈,但仍有不少业内人士认为中关村要成为区域商圈,仍然存在不少硬伤。
李宏表示,成规模的高档写字楼是形成区域商圈的一个重要条件,一般规模要达到50万平方米以上,才能形成一定商务环境。例如建国门商圈有赛特、国际大厦、国际俱乐部、东海中心;朝阳门商圈有联合、丰联、华普等。比较这些商圈,中关村地区的写字楼分布还是比较分散,像融科、清华、北大、北航科技园区的规划都相对比较独立。而中关村北四环路现有的构造,则在客观上造成了南北两侧商务区的分离,限制了整体商务氛围的形成。
中原地产经纪公司总经理李文杰认为,虽然目前中关村的配套设施已经得到了很大改善,但一个既成的区域的重新规划、整合是有较大难度的。而且,中关村商圈的综合功能目前还比较欠缺,高档次的餐饮服务配套匮乏,一些外资客户常常找不到合适的消费场所。他表示,东部形成区域商圈前后经历了20年,中关村商务氛围的形成也需要时间,从这些企业的入驻、回流开始,至少还需要5年的时间才能初具规模。
专题采写/本报记者刘菁瑾
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