焦点写字楼网 office.focus.cn 2004年05月19日09:47 新京报  

刘菁瑾  
 
   上月，地处中关村核心区的理想国际大厦一开盘就吸引了新浪、华旗资讯、百度在线、美国存储、微捷码等著名IT企业的进驻，而中关村东区的融科资讯中心前不久也迎来了英特尔、NTTDoCoMo、电讯盈科、日立华胜等大型跨国公司。不难看出，伴随着大型跨国企业和国内著名IT公司迁回中关村核心区，一场“回归”热潮正在紧锣密鼓地上演。

现状:大公司回流趋势明显成长型企业探路市场

   据了解，从去年下半年开始，中关村地区的写字楼市场就比较活跃，今年第一季度更加集中，随着融科资讯中心、理想国际大厦、银谷大厦、辉煌时代大厦、中国电子大厦、中关村金融中心等一批高品质甲级写字楼的落成，中关村核心商圈越来越受到英特尔、微软、IBM、AMD、安捷伦、爱普生等大企业的青睐，这些原本向往CBD的跨国企业大有回流中关村的趋势。

 
   除了这些大型公司选择了回归之路，不少高新技术企业也在探路中关村。对此，中关村著名《写字楼荟》杂志总策划刘芳认为，这些在园区外办公的高新技术企业在跨越了创业无利润阶段以后，进一步规模化经营发展就成了企业迫切的需求。融入中关村科技园区，不仅能够更好地享受优惠政策、人才资源，而且能够与政府、市场紧密联系，制定灵活的市场策略。因此，大量成长型公司对中关村感兴趣也就不足为奇。

   据了解，中关村今年新增供给面积80万平方米，加上去年新增的60万平方米，两年之内，中关村写字楼暴增了140多万平方米。根据有关方面提供的第一季度入住数据，租金与售价的指数均呈下滑的趋势。

   租金下滑是供给压力转嫁到租赁市场的缘故。在去年年底和今年第一季度，很多写字楼项目成为现房，很多原本出售的项目纷纷转为租赁方式。在整体供应量大增的背景下，原本只租不售的写字楼项目面临巨大的租金压力。很多写字楼不惜压低价格吸引优质客户进驻，并由此造成了近期租赁价格的大幅下滑。

   此外，随着写字楼售价的不断下滑，不少企业开始考虑"转租为购"。银谷大厦副总经理李宏分析，购买意向大增的主要原因在于：一批新楼盘成为现房和准现房使得竞争加剧，写字楼的价格逐渐回落到合适水平。

   而且，据相关政策规定，所有在建工程都必须在2006年之前完成。也就是说，虽然今明两年的写字楼供应量大增，但随之而来的就是供应量的紧缩，届时很有可能会出现供不应求的现象。在目前供应量充足的情况下，挑选性价比高的写字楼，在未来有巨大的升值空间。

硬伤:写字楼分布过于分散 5年后才能初具规模

   虽然目前回归热潮愈演愈烈，但仍有不少业内人士认为中关村要成为区域商圈，仍然存在不少硬伤。

   李宏表示，成规模的高档写字楼是形成区域商圈的一个重要条件，一般规模要达到50万平方米以上，才能形成一定商务环境。例如建国门商圈有赛特、国际大厦、国际俱乐部、东海中心；朝阳门商圈有联合、丰联、华普等。比较这些商圈，中关村地区的写字楼分布还是比较分散，像融科、清华、北大、北航科技园区的规划都相对比较独立。而中关村北四环路现有的构造，则在客观上造成了南北两侧商务区的分离，限制了整体商务氛围的形成。

   中原地产经纪公司总经理李文杰认为，虽然目前中关村的配套设施已经得到了很大改善，但一个既成的区域的重新规划、整合是有较大难度的。而且，中关村商圈的综合功能目前还比较欠缺，高档次的餐饮服务配套匮乏，一些外资客户常常找不到合适的消费场所。他表示，东部形成区域商圈前后经历了20年，中关村商务氛围的形成也需要时间，从这些企业的入驻、回流开始，至少还需要5年的时间才能初具规模。

专题采写/本报记者刘菁瑾