买方市场如何买房

阿贵龙门客栈大傻20081014

上一文比较务虚，这一文我想说说实在的:买方市场如何买房。大家都不会否认现在是“买方市场”了。先有必要简单回顾一下卖方市场的情况与特点：

反正价格我说了算，想怎么定就怎么定，想哪天涨就哪天涨，所以，出现了定价的非理性，上涨的非理性。在卖方市场的时候，购买方是弱势的，有时候被市场的火热气氛热晕了，也分不清方向了，什么样的盲目购买力都有，深圳07年就把这种气氛演绎到极致，不需要广告，只要开盘就抢光，房价不管已经涨了多少，很多人根本就没有看清楚自己签合同房屋的具体位置，户型，更不问周边情况，未来的物业管理、综合配套、交通规划等。这一切与他们仿佛无关，抢到房就是成功。这样的卖方市场，你说买方的决策有多少会是正确的呢。

而现在，买方市场了。所以，不要着急，不要着急，慢下来，慢下来，自然也就冷静下来了，能够相对理性地做出正确选择了。对此，我想谈一下几要几不要的个人看法。

一定要位置好的物业，不要位置差的物业。

有点儿屁话的感觉，但是没有更好的可以放到头条的标准了，这是李嘉诚同志总结制订的，其实是房地产业本质决定的，房是建在地上的，位置不可复制。

一定要环境好的物业，不要环境差的物业。

中国的房价差在五年前很小，特别是相邻的房子，出售时基本差不多。但是情况早已不同，星河湾06年时16000元左右入市，以它的位置，同周边的房价格差一倍，这在当时是很难想像的，但是，以它打造的非常好的环境和高品质的装修，成为量价齐升的典型，如今36000元。龙湖在北京开发的别墅、联排别墅比相邻物业贵50%以上也是一个很经典的案例，而环境就是其价值点。

一定要物业管理品质很高的物业，不要物管勉强或很差的物业。

这一点本来与上面一条有同样的发展历程。早期人们买房是不问物管的，但是如今，物管好不好将决定一个小区的根本价值。这绝非虚言。你知道万科的全国第一品牌是怎么打造出来的么，物业管理是其第一招牌。在高端物业更是要特别重视物业管理，五星级酒店管理不是一句广告语，做到了的与只是作为广告语的，如今房价差别可大了去了。早在1998年左右深圳有一个东海花园什么的，我当时一看就很震惊，我从它的管理看到了中国房地产物业的重要性。所以，投资高档物业，你一定要考查其物业公司正在管理着的项目，实地去体会。房子值一万与值三万，可以由物业管理说了算，今天你不信，但你会见到的。一个好的物业，可以令居住在那儿的感觉越来越好，环境也越来越好，而一个差的物业，原来建得很好的花园、公共区域会越来越糟，直到有一天变得你不想在小区散步。好的物业锦上添花，坏的物业摧花折柳。

一定要价格理性的物业，不要价格离谱的物业。

这在卖方市场时犹为明显，我每每听到某一个熟悉的区域突然出现一个房价高了一倍以上的项目，都很有兴趣了解，并非我会全盘否定，比如上面说到星河湾，我实地看了后，我就很肯定，但是，对于北京有一个什么NAGA上院什么玩意儿的，我一听到就反感，那儿建个一万多，最多两万的房也就罢了，非要搞一个四万块的房，那么局促的一个地方，炒炒闹闹的，老百姓晚上去吃饭的街，怎么可以搞那么高端的住宅，我偶尔去簋街吃饭，每每经过它那房子就觉得这开发商有病。如果再愿意花两分钟时间在北京房地产交易管理网查一下它的销售情况就会看到,即便它是在市场在最好的06、07年就销售的房子，成交廖廖，一片惨绿。我很想看看它最后怎么收场。

我最近看了不少的项目，对于价格定位是否理性对他们现在价格的影响和项目前景的影响很有感触。为了避免有广告之嫌，所以我就不说具体的项目名称，只是举例，北京现在的限价房价格大略是6000元左右，而我去看了某一知名开发商在区位虽然不算太好，但是因为区域规划不错，必将是一个新城区，也有地铁，价格不过七千多，户型设计合理，社区大，环境不错，想想吧，你说这样的理性定价对销售有没有好处呢，所以，该项目到现在为止并没有什么降价，销售一直顺风顺水。

再说几个如何买房的选择建议吧：

选商业中心附近的管理很好的高端物业。一定要管理好，一定要高端物业。主要是指北京、上海、深圳等一线大城市的商业中心，即CBD附近，由于国际化客群的广泛长期存在，所以对于高品质的这类物业的需要总是很旺盛，物别是租凭市场。所以，有一些开发商开发这样的物业是只租不卖，因为这样的物业具有很好的长期投资回报价值。

选紧临著名学府，更务实的，紧临好的中小学校的物业。这在只有一个小孩和对小孩的教育非常重视的中国，我就不多费话了。

选择景观非常好的物业。前一部分提出到环境，景观与环境并不是同一个意思。环境主要是指小区环境和周边环境。景观主要指在你家阳台上、窗前能看到什么。比如中国沿海城市有海景房，沿江城市有江景房，毗邻著名风光景点，有园景房，就是景观的价值。到了一定时候，这种稀缺性景观就是作为房子本身价值的一部分而存在的。

选择好房型的物业。房子是用来长期居住的，在北方，朝不朝南，通不通透，非常重要，在房市火爆时什么样的破户型都能卖，但是，如今可不行，房型不同，价格能差几成。

选知名品牌开发商开发的物业。为避免广告之嫌，我就不举例了。这一点非常重要，因为这样的企业它能走到今天就有它的成功之处，而它们在谋求着更大规模的可持续发展，自然也就会更加努力，为你建更好的房子，同时也管理好它已经出售的房子。

小结之，不要因为市场冷淡了，你也冷淡了，反而是寻找机会的时候的。并且，有这样的好机会。都买方市场了，慢下来，理性房产投资。

原则与标准：只要好的，不要差的，好的会更好，差的会更差，不要在乎购买时一定的价格差，更要在乎持有物业后的价值保值与增值的可靠性。

注：

这本来是上一篇文章的最后一部分，因为文章有些长，内容又有些相对独立，就另成此文了。