摘自<中国不能永远为世界打工> 云南人民出版社, 2006年1月

房价又涨了。最近的消息，北京公房上市价格上涨6%以上。类似的消息，一直就不
绝于耳。房价上涨如果不得到控制，市民的生活质量就会受严重的影响，甚至阻碍
城市的发展。

房价上涨是个全球化的问题。近十年发达国家房价普遍上涨，涨幅超过10%司空见惯，
甚至有泡沫化的迹象。6%的涨幅，表面上看并不过分。但是，我们的住房建设环境
管制很松，在增加住房供应量上有优势。在这样的情况下还有这样的涨幅，就令人
担心了。

发达国家的高房价，并非仅仅是市场规律运行的结果。按一般的市场规则，产品需
求大，价格高，利润就会刺激供应的增长，于是价格会随供需关系的变化而回落。
亚当.斯密的“看不见的手”在操纵一切。但是，住房是个特殊产品，无法按这套规
则运行。其中一个原因，就是发达国家严格的“区域规划”(zoning)管制：即使在
非常偏远的郊区，你买了块地，也不能想盖什么房子就盖什么。建房的层高、规模
(细到卧室的数目)、与其他建筑的距离，都有严格的规定。在这样的规定的束缚下，
即使住房需求大，房价飙涨，生产者还是找不到地方建房，无法增加供给量，形成
长期的供不应求的局面，房价自然会持续高涨。

我们目前城市建设中住房的“区域规划”管制很松。建一栋房子，会对环境产生重
大影响，如挡住阳光，增加的居民给交通、学校等公共设施带来压力，居民还需要
有休闲、运动的空间等等。看看目前中国大城市的发展，这些因素很少考虑。比如
沿着交通干道不受限制地建高楼，不考虑这些建筑中的居民给交通带来的压力，最
终造成城市堵车。另外运动场地也几乎没有，居民健康水平下降。城市这样发展下
去，早晚会造成“心肌梗塞”。

解决这样的城市病，就得采取更严格的“区域规划”标准。但是，这样的标准一旦
提高，只能限制住房建设规模，限制住房的供应量，加剧房价的上涨。城市环境和
经济的房价之间，就会产生尖锐的矛盾。

造成这样的死结，主要是我们过度求发展，忽视居住环境的结果。

最近二十年，中国城市的发展是以商业建筑为领军。豪华办公楼、大型购物中心崛
地而起。大面积推倒民房，给“发展”让路。摩天大楼建起来了，吸引了投资，人
们就会来上班，城市发展了。但是这样的商业建筑越多，抢占的居住区就越多，市
民的居住空间就越小；同时，到这些摩天大楼上班的人越多，要房子住的人就越多。
这就造成了居住空间越受挤压，要住房的人越多的局面。这样的发展一旦失控，房
价就会涨到上班族无法承受的地步。

最近波士顿就面临这样的难局：房价太高，许多人干脆迁出。在摩天大楼里的公司
终于找不到人干活，也跟着迁出。结果，办公楼空了，住房却还是买不起，城市发
展卡在瓶颈中。

北京、上海会不会走上这样的路呢？这个问题值得我们警觉。世界上有富人的郊区，
但没有纯粹富人的城市。道理很简单：城市的发展，主要的动力是那些干活的上班
族。养尊处优的上流社会只能寄生在城市中，但永远不是城市的精神所在。我们如
果不停地盲目建豪华住宅、商业中心，就会把那些干活的中产阶级挤走。这些人一
走，城市整体上就会贬值。过去二十年，中国急剧城市化，城市是想进进不来，所
以没有这个危机。但未来几十年，中小城市崛起。这些城市如果走经济型而不是豪
华型的道路，先居住后发展，以便宜的房价吸引有创造力的中产阶级，就会对目前
的几个垄断性大城市构成严重挑战。