苏宁资产证券化的利弊
(2014-10-16 23:19:31)
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今天又分析了一下苏宁的资产证券化的利弊，结果有了点新发现。
明年会计制度要有一个改变就是加速折旧，加上商业地产的市场价值可能处在高位，苏宁选择此时搞这个卖后回租还算是明智的，至少不吃亏。
我们都知道，苏宁的自有物业本来都是升值的，但在报表上却要每年做折旧。比如这11家门店的累计折旧就将近3亿元。这次资产证券化因为条款的关系，很可能资产还会拐个弯转移到苏宁电器集团手里，这样一来等于物业还是苏宁自己的，只是暂时变现带来了大笔的现金流和账面利润。
2013年报，苏宁的固定资产原值136亿，现值是111亿，累计折旧达25亿。截至去年底苏宁的自有物业为44家（现在好像是47家），按照这次11家店40亿的价值估算，只这些自有店面就价值160亿左右，占到苏宁市值的四分之一，这些自有店面是这家公司最重要的实物资产。
假设这44家店都来个售后回租大概需要每年多少钱租金呢？我大致估算了一下，苏宁平均每家超级店的平均租金大概在3000-4000万每年上下，假设这些自有店面也都是超级店的标准，那么按平均值每家店年租金3500万计算，44家店每年要15.4亿元租金，这次售后回租的11家店每年大概就是3亿元的租金。
苏宁付出每年3亿租金的代价得到的是40亿现金（扣税后30亿），账面13亿的利润。这30亿苏宁做什么能填补3亿的租金呢？对，正是苏宁搞的互联网金融。这一块利润率应该有6-8%的收益吧！30亿就是每年2亿左右，还差1亿，别忘了这些店不卖要折旧，每年折旧多少呢？差不多正好1亿，抹平了不是？
这笔钱还能干点啥？拿钱接着买店或建店，然后接着售后回租？我觉得不大可能或者说不太合理，苏宁说说那只是官方说辞，不可信。苏宁这次搞资产证券化的目的不但是获得账面利润避免年度亏损，应该也有降低资产比重轻装上路的目的。
轻资产的实质是在给自己甩包袱，苏宁正在走向一家真正的互联网零售公司的路上。
儒峰
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