首套利率9折视为房贷松动是误读

记者走访了多家国有银行、股份银行获悉，自8月中旬起，多家银行北京分行陆续下调首套房贷款利率至基准利率的9.5折（8月26日 新浪财经）。

对此，将其解读为“随着各地房地产政策的松绑，北京地区首套房贷款利率也悄然松动。”这种解读完全是一种误解误读。

多年来，差异化房贷政策的核心就在于首套房和第二套以上住房信贷政策的差异上。具体包括两个方面：一是利率上首套房贷款利率最低可以在基准利率基础上打7折，而第二套以上住房利率必须上浮1.1倍；二是在首付款比例要求上，首套房首付款比例不低于30%，第二套以上住房不低于60%。

对于差异化房地产政策的第二套以上住房商业银行在执行时是刚性的。而对于首套房房贷政策，商业银行却往往根据自身经营情况和风险状况来决定贷与不贷、贷多贷少、期限长短、利率高低。执行上不是刚性的，商业银行的自由裁量权很大。

这就造成首套房贷款政策变化多端、飘忽不定。过去一个很长时期，当商业银行资金宽松、限额富裕时，首套房贷款利率优惠幅度就大，发放贷款速度就快。而当商业银行内部资金紧缺甚至“钱荒”，限额又不足时，首套房贷款利率优惠就少，发放进度就慢甚至停止放贷。

而目前，首套房利率出现优惠幅度少甚至没有优惠还上浮，发放贷款进度慢，甚至个别银行停止贷款，与上述情况又有了本质区别。银行内部的资金紧缺这个老问题仍然存在。比如：7月份银行贷款罕见创出新低。而8月份前两周，贷款进展仍然不乐观，截至8月17日，工农中建四大行当月新增贷款仅仅约560亿元。背后的一个重要原因是，截至8月17日，四大行存款负增长近5300亿元。最为稳定的资金来源存款在下降，没有资金来源，何谈资金运用？没有存款的稳定增加，哪来资金发放贷款呢？

除了资金紧缺这个老问题外，新增了两大制约因素。房贷特别是首套房贷银行基本没利差可赚。目前，银行低成本的存款资金来源在下降，无可奈何之下通过发放理财产品吸收高成本资金来源。把这种高成本资金来源用于发放利率打折扣的首套房贷，银行根本不赚钱。哪来发放房贷的积极性呢？

另一大因素是房地产特别是泡沫极大的住房贷款风险正在暴露，随着房价继续下行，住房开发和交易市场风险将会越来越大。在这种情况下，发放包括住房按揭贷款在内的房地产贷款无异于将钱往火坑里抛。这是银行不愿意发放住房贷款的主要考量因素。

对于首套房贷款问题，央行和银监会都督促商业银行要“积极”支持，加快发放进度，合理定价。但效果并不好。北京出现首套房贷款利率打9折问题，主要应该是银行对支持首套房贷款的一个态度表示问题，是对监管部门的“督促”应有的一个响应问题。

同时，支持首套房贷款利率打9折是贯彻差异化房贷政策的要求，是理所当然的。过去首套房贷款利率最低曾经打过7折的。

如果房地产调控或者房地产行业波动，使得首套房刚需在贷款上也受到了影响，那不是调控的目的。无论是监管部门督促银行发放首套房贷款，还是银行主动在利率上打折扣，都再正常不过了，都是无可厚非的。

总之，绝不能将首套房利率打9折解读为房贷松动。这种解读完全是误读误解。