德国超合理房价50%要坐牢的启示

与本博同步的《慧眼财经》公共微信开通了，微信号：yfh60716;也可扫描二维码：


德国若房价超出评估师算出的20% 卖房人将面临5万欧元罚金，超过50%则要坐牢。

面对中国内地一二线城市房价脱缰野马般上涨，屡次调控无果，甚至越调控越上涨，百姓只能望房兴叹。俗话说，急病乱投医。多了解一下国外特别是成熟发达国家房价涨幅如何，面对房价上涨如何调控，如何解决百姓住房需求？也许对中国内地有借鉴意义。

微博上一则德国一家三口因为无法偿还贷款面临房产被银行收回而自焚的消息被热议，同时也引起公众对于德国房价问题的讨论。其实，这只是个例。德国房价这几年虽然略有上涨，但实际上，这种“房吃人”的事情鲜见。德国房价的上涨比起中国真可谓小巫见大巫，根本就不是一个重量级的。

从国际大经济环境看，金融危机以后，美国持续实行超宽松货币政策，实施三轮量化宽松，大肆放水美元，冲击的是世界各国经济，包括房地产等资产价格的泡沫式上涨。同属于西方发达国家的德国也不会幸免。根据德国著名统计网站Statista的调查结果，最近五年，德国大中城市平均房价几乎翻番。如西部城市杜塞尔多夫2007年每平方米约1775欧元，到了今年三季度已经到了3760欧元。既是如此，也仅仅折合人民币3万元左右，远远低于中国一线城市的房价。但必须看到，从房子本身来看，无论从品质、环境、修缮、配套设施等都是中国内地房子无法比拟的。况且，德国房子的特殊性决定了很难用均价来衡量。同时，房价涨幅较大的也仅仅是个别城市而已。整体而言，德国房价是比较稳定的。

德国房价涨幅远远低于居民收入，房价收入也不高。在过去三十年间，德国房价平均上涨了60%，但是个人收入却增长了3倍，而同期美国的房价增长了两倍。那么，德国房价稳定的秘籍是什么？是否可供饥不择食的中国内地借鉴呢？

从宏观方面看，首先，德国没有将房地产作为支柱产业，不依靠房地产来增加GDP,也不依靠房地产来创造就业机会，更没有土地财政。选民压力和选票丢失风险，虽然政府控制着不少的公共土地和住宅，但并不敢通过炒高地价来增加收入。这一点与中国内地恰恰相反。这也许是在控制房价上对中国的最大启示，并具有借鉴意义。

其次，德国政府将居住作为一项国民福利来对待，是准政策性任务。而不是完全放任市场去无节制调节，将百姓居住权完全依靠市场去解决。不仅德国，西方发达国家的福利政策中，住房是内容之一。既是倡导自由市场经济万能的美国，13年前的2000年政府财政救助住房补助就占到联邦预算总支付的2%。同时，住房抵押贷款利息可以作为个税收入中的抵扣额度，实际上变成一种税收补贴。中国内地应该进一步强化将居住作为一项国民福利的思想观念。

从微观方面看，首先，在政府将居住作为一项国民福利来对待情况下，德国没有炒房史。在德国炒房要交3.5%的交易税，有了盈利还需要缴纳差价盈利税，基本无利可图。

其次，德国对于哄抬房价的，轻则罚款，重则坐牢。久居德国的人士介绍，在德国还有合理房价的概念，如果一套房子超过独立地产评估师算出的合理房价20%，买房人有可能要面临5万欧元罚金。如果超过50%，则可能因为暴利要去坐牢。并且，德国政府对房租涨幅也有严格的限制，房租也并不高。

德国的做法对中国内地控制房价很有启发和借鉴意义。特别是在政府是否应该干预房地产市场、控制房价上的争议有所启发。政府应该理直气壮的干预房价、调控房地产市场，但手段上尽量采取市场化的间接经济手段。

德国给中国等国的启发何止控制房价呢？德国作为欧洲最好的经济体与欧洲其他国家和美国都略有差异。既不同于其他欧洲国家特别是北欧国家的过度高福利体制，造成效率损失；又不同于美国的过度自由市场经济体制，导致投机炒作过度。途径德国或在德国停留，德国人的来去匆匆、虎虎生威，与北欧国家人缺乏“阳刚之气”、进去精神形成了鲜明对比。

德国将经济发展重点放在了实体经济上，放在了真金白银增加看得见摸得着的商品上，从而增加社会总价值，真真切切提高投入产出率。德国经济增长在工厂、车间里机器的轰鸣声中，而不是增长在金融交易所交易员的叫价声中，更不是增长在房价投机炒作的非理性上涨之中。支撑德国经济增长的是全要素生产率的提升：资源能源的节约高效利用、劳动生产率的提升、生产资料利用效率和价值的提高、生产工具的创新和产品的创新、销售流通渠道的高效运转等等。

总之，德国的经济奇迹包括房价稳定做法很值得中国借鉴。