地刷新地王纪录，调控何去何从？

5月以来，北京、上海、广州、深圳等地的土地市场“盛宴不断”。房企一反常态拿地异常积极，几家标杆企业甚至多次出手。高总价、高溢价的地块接连出现，多地的“地王”纪录也被刷新。

五月以来，我国房地产市场，一边是“国五条”细则落地落实声声紧，房产税试点扩围官方给出了明确时间表，另一边却是房企上演“抢地大戏”，一线城市频现抢地潮，地王开始密集出现。5月29日，上海诞生新总价“地王”，北京福润天成房地产开发有限公司46亿元夺长宁区新华路地块，溢价57%，楼板价29229元/平方米。5月23日，广州白云区沙太路梅花园宅地佳兆业地产，以约8亿元、配建19600平方米保障房的价格竞得。刨除配建面积，楼面地价约2.4万元/平方米。5月22日，北京大兴区三宗经营性土地公开挂牌出让，成交金额达到35.22亿元，为新政以后单日卖地最高。

房企之所以敢于逆调控而高价拿地，根本原因是预期未来房价将会上涨、将会越来越高，预期调控最终会像过去那样再次流产，再次无果而终。一些研究机构和人士放言我国房价已经失控，市场存在再次失控的风险。有批评者反驳其言过其实，有攻击其危言耸听的。以笔者看，并没有言过其实，也绝不是危言耸听。

目前，中国房地产市场最大的危机是什么呢？最大的危机在于对高房价的市场预期，在于房地产市场的舆论氛围，在于对政府调控房地产、控制高房价的决心和行动的预判。现在市场民众还有没有相信房价会下降的？又有几人预期房价将逐步回落呢？回答是否定的。现在市场民众又有多少人相信政府能够控制住房价，能够有效调控房地产市场呢？回答也是否定的。在高房价将会越来越高的预期下，在对调控失望甚至绝望的情况下，各种需求绝不会观望等待，预期驱使其毅然决然地果断进入市场实施购买行为，结果是将房价一波又一波推向高位。

聪明绝顶的潘石屹们，摸准了市场民众预期脉搏，现实的热销，暴利源源不断落入腰包，为何不敢高价拿地呢?而高价地、不断创出的地王又助推房价上涨一个新台阶。有更高的地价必将会出现更高的房价，这是一个非常浅显的道理。

一些地方政府在房地产市场中屡屡扮演着一个非常滑稽的角色。这边喊着调控房地产，控制高房价，那边却不断推高地价，成为开发商创地王的帮凶。原来，地方政府从高地价、地王中获益难以想象之大，今年以来一线城市的土地出让金规模大幅攀升。比如：统计显示，今年北京土地出让金合计已经达到617.89亿元，较2012年上半年增长了3.5倍之多，已接近2012年全年水平。业内预计，2013年北京
土地出让金有望再次回到千亿元的规模以上。这么大的利益诱惑，让地方政府戒掉土地财政的瘾很难。从根本上说，一些地方政府对房地产调控只是喊喊而已，敷衍一下中央，糊弄一下民众和舆论罢了。而暗地里为了土地财政、房地产税收和GDP政绩却实实在在推高地价、放任房价。这是房地产调控屡战屡败的原因之一，暗中拉偏套的地方政府扮演着两面派的不光彩角色。

如果土地价格继续屡创地王，房价只能节节攀升，并且市场购房者对房价上涨的预期就将不断走高。在这种预期下，各类需求就将恐慌性入市，使得住房市场形成地价越来越高—房价越来越高—房价上涨的市场预期越来越高的恶性循环，最终必将使得我国土地价格、住房市场、房价全面失控，这绝不是危言耸听。

改变房价上涨预期，必须首先改变地价上涨预期。纵观世界成功控制住房地产泡沫的国家，无不是率先成功打破和改变了土地价格的上涨预期。主要作为在于政府。从根本上必须打破政府独家垄断土地市场的局面，在土地经营上引入市场机制。改变改革目前政府性公司从农民手中低价圈地、高价卖给开发商的状况。将土地出让金纳入财政预算或者统一上缴中央财政。

在改革现有土地经营局面尚需时日情况下，短期内政府主导的土地拍卖必须加大民生项目、有利于抑制房价的附加条件，比如：附加保障性住房、限价房、中小户型住房的严格条件。

不继续强化房地产调控就绝不会遏制住高房价、高地价，这是政府无论如何都不能回避的问题。越沉默，积累的问题越大越激烈，解决起来的难度越大越棘手。面对高房价、高地价，坚定不移地调整调控政策、落实好各项调控措施，是政府必须直面的问题。