万科大幅降价预示房价深度降幅

   根据网上房地产的统计，万科位于上海青浦的“万科尚源”楼盘今年7月推出的精装房最低备案价每平方米为1.64万元，如今的备案价格每平方米最低仅1.12万元，降幅逾30%（11月21日 《人民日报》）。

位于上海浦东的“万科清林径”新一期开盘报价约每平方米1.3万至1.4万元，较之前期的1.7万至1.8万元，降幅也在23%左右。

作为中国房地产市场颇具影响力的房企—万科的一举一动颇受市场关注。房地产调控三四年来，万科一直处于风头浪尖上。2008年初，万科掌门人王石推出的拐点论曾经成为市场争论的热点。此后万科在全国率先推出“降价潮”，销售额跃居全国前列，回笼了大批资金，手头握有巨量现金流，使得万科完全掌握了主动。如果当时调控继续发力，那么，万科已经提前降价销售回笼了资金，实现了开发效益，落袋为安。结果是，为了应对金融危机，国家推出了四万亿元投资计划并且放松了货币信贷政策以及房地产调控政策，使得地价、房价开始大肆上涨，这时的万科由于手头握有足够的现金流，大肆买地，有资金实力开发扩张，最终赚得盆满钵满。

这次万科又高调、大幅度降价销售，究竟遇到了什么？预示着什么呢？对万科“新动向”的剖析，有利于对房地产市场的整体把握，有利于对房地产市场前景的预测，有利于窥视房价走势。笔者分析，万科大幅度、高调降价销售不外乎两方面原因：首先，万科自身现金流吃紧，不得不通过大幅降价促销回笼资金，以解燃眉之急。近期，不断传来房企现金流吃紧的消息，包括实力雄厚的房企。主要原因是一方面房企捂盘惜售、死扛房价，大量现金流占用在待销库存房上，另一方面是银行贷款收紧，房企融不来新资金并且又要承受归还老贷款本息的压力。如果调控出现松动，房价继续攀升，那么，捂盘惜售房企就押对了“宝”，将大赚特赚一把，而如果调控不松懈，房价开始走低，那么，房企必将出现现金流吃紧和经营压力，甚至濒临倒闭边沿。

其次，如上一次一样，万科预见到了“楼市调控不回头”，房地产买方市场正在形成，房价向下拐点基本确立，提前降价销售、回笼资金，以把握主动。就在今年年初，笔者曾经撰文指出，聪明的开发商们应该积极降价销售，谁越提前降价销售谁越主动。实践证明这一观点是正确的。根据中国传统的买涨不买跌心理，只要房价向下拐点确立，一定会出现深度下跌。万科高调大幅降价，必将带来房企新一轮降价潮；万科降幅高达百分之二三十，预示着一线城市房价下跌幅度不会低于30%。在这种情况下，哪个房企越早降价越主动，反之，将被深度套牢甚至因为资金链条断裂而破产倒闭。

笔者预测，楼市拐点到来后，房价将会继续下探并且未来房价再次反弹的几率不大。因为，房价下探到明年底保障性住房大量投入市场后，又将成为平抑市场房价的一股重要力量。保障性住房“接力”后，既是限购、限价、限贷政策逐步取消，普通住房房价也不会反弹到哪里去。“政府的归政府、市场的归市场”的住房机制框架形成后，中国房地产才能真正迈上健康发展轨道。

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