土地成本调查能否揭秘高房价

    国土部近期已经向地方下发“国土资电发（2009）34号地价调查表”,要求地方填报具体的房地产项目土地出让价款，以及房屋售价等。土地成本在房价中到底占多高比例，国土资源部正在进行的这项商品房项目用地地价调查，或许能够为外界揭开真相（6月17日《第一财经日报》）。
  中国城市住房开发成本到底多高，至今是一本糊涂账。构成住房开发成本的土地、税费、建安等主要成本具体情况如何，到如今仍处于灰暗隐蔽地带，没有一点阳光化。于是乎出现这样一种混沌状态：百姓指责开发商牟取暴利，推高房价，要求公开建房成本；开发商一边辩解利润并不高，另一边却以商业秘密为理由不愿意公布建设成本，并且指责政府土地价格不断提高推高了房价；一些政府部门也感到冤屈，认为，土地出让成本并没有推高房价，是开发商暴利所为。你指责我，我指责你，莫衷一是，房价一直居高不下，最终埋单的还是弱势的普通百姓。
    笔者观察到了这样三个现象。首先，目前，随着楼市所谓的火热，2007年前后受到社会强烈抨击的“地王”现象又重现。继前段时间新一轮圈地运动火热上演后，近期更是发现开发商不但扩张势头十足，还无惧追高，地价不断被刷新，新“地王”不断涌现。其次，从财政部公布的5月份财政收入情况中发现，非税收入同比增长1.3倍，即各种收费增加迅猛。一些专家认为，这里面一大部分是地方政府卖地收入。这从侧面反映出，土地交易又开始火热，土地收入成本增加的背后是住房建设成本的攀升和房价的上升。再次，今年全国两会期间，全国工商联曾递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言，称一项调查显示房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%.此报告直指地方政府为房地产业十年高速发展最大的受益方。这一被外界看来具有明显倾向色彩的报告引来众多争论，甚至有地方政府表态，将公布相关数据予以反驳，但截至目前尚无下文。这最少给人两种猜测：一是一些地方政府至今还无暇调查，二是调查后与全国工商联的报告基本吻合，默认无言了。
   以笔者亲自对中原某省会城市几个楼盘调查看，土地成本基本占到住房销售总价的30%-50%不等。虽然不能下结论是土地推高了房价，但是，起码可以说土地占住房建设成本的比例不低。实际上，房价居高不下的主要因素有两个：一是土地成本太高，二是开发商暴利太多。
    日前，国家统计局将摸底房地产开发费用的消息，引起了社会巨大关注和期待；这次国土资源部又要摸底土地出让金占房价的比重，更加引起社会各界瞩目。实际上在房地产领域，统计部门不是一个强势部门，对房地产开发费用究竟能够摸底到何种程度，社会各界心存疑虑；国土资源部也仅仅是下发了一个调查表格，要求地方填报具体的房地产项目土地出让价款以及房屋售价等而已。既是如此，也引起了媒体和社会的极大关注，充分说明社会各界特别是广大百姓对国家摸清楚住房建设成本、给社会一个阳光化开发建设住房的无限期待和迫切要求。衷心希望更强势部门、更高层次机构出面或者支持这两个部门把住房开发费用构成、土地占住房成本的大小彻底搞清楚。

新闻链接：http://money.163.com/09/0617/02/5BVOT8DM00252G50.html
http://news.xinhuanet.com/fortune/2009-06/15/content_11545810.htm