人民币加速升值对房市的影响

   人民币昨日（4日）加速升值。在开盘交易时分，人民币的升值表现就如同“脱缰野马”，单日升值幅度超过100点，并成功叩关7.94至7.9385，再创新高（9月5日《中国证券报》）。
    这是人民币汇率近期在首次破位7.99元、7.98元、7.97元和7.96元关口后，又一次破关。多位外资银行人士表示，人民币年内的升值步伐可能加快，至年底，人民币中间价将达到7.5至7.8的水平。总体上说，人民币近一段时间不断创新高，从大背景上讲与美国停止加息，美国经济增速减弱，美元贬值或者贬值预期加重有关。昨日人民币升值如此之快，也可能与日元突然反弹有关。有些人士表示，这表明人民币将更加富有弹性，这也是我国汇率改革要达到的目标。但是笔者认为，关键在于对人民币汇率向上的单向预期心理越来越重，这是十分可怕的。它将对我国经济发展带来一些影响。
对出口企业造成的影响越来越大，出口企业面临的困难越来越大。本来我国出口企业的利润率就很低，人民币升值加速，将吞噬这很低的利润。而沿海出口型企业很低的利润又是从过低的劳动力成本上获取的。一旦这个利润失去，一是可能再次降低劳动力成本，使本来工资就低的工人工资再次降低，二是可能造成大量工人失业。再者，人民币加速升值还将对A股市场造成利好。使一些外资资金通过多种渠道想法设法进入A股市场，市场资金量将迅速扩大，股市膨胀不能不防。
笔者着重要讲的是，人民币加速升值对当前的房地产市场调控将造成较大影响。外国人与海外华人，在人民币资本项目下不能自由兑换的情况下，大笔兑换成人民币的最好办法，就是通过各种渠道和手段以美元等外币买进中国房地产，或私换成人民币买房产。尤其是前景无限的上海、北京、广州、杭州、宁波、青岛、大连、南京等城市的房地产一定会受到外国人的关注与青睐。这样，如果房价上涨与人民币升值并存，那么，外资将会双重获益；如果房价不涨，外资也可以从人民币升值中受益；就是房价略有下降，外资最少可以通过人民币升值来保值。去年以来，上海外资大量收购有房地产背景的项目和企业，一些外国人和海外华人大量购买房产就是表现之一；从国内情况看，在房地产市场调控力度越来越大的情况下，地产股却大幅上扬，不能说与人民币升值没有关系。现在，人民币升值加速，这种行为将会加剧。
国家一边调控房市的措施接连出台，另一边重点城市的房价依然我行我素，直线上扬。这除了地方政府贯彻调控力度不大等因素外，与人民币加速升值特别是继续升值的单边预期，抵消了一部分调控效果不无关系。因此，必须加强对外资进入我国房地产市场的管理，有必要进行必要的限制，阻止部分境外热钱进入中国房地产市场。我们注意到，新华网９月４日发布消息说，国家外汇管理局、建设部近日出台规定强化房地产市场外汇管理，规范境外机构和个人购买境内商品房。笔者认为，要严格按照国家外汇管理局表示的意思，境外机构和个人购买境内商品房属于资本项目交易，按照自用和实需原则进行管理也是国际通行做法。我国资本项目下还没有完全开放。这样，就能自圆其说了。

二○○六年九月五日
新闻链接：
http://news.xinhuanet.com/fortune/2006-09/05/content_5048563.htm 
http://news.xinhuanet.com/house/2006-09/04/content_5048078.htm