为什么说房地产市场是伪市场经济？            

东方导

近日，一个搞经济学研究的同志问我，当前房地产市场的开发商成千上万，开发的楼盘也数不胜数，消费者也人数众多，为什么我却说当前的市场是虚假市场经济？又有人问到怎么评价当前政府对房地产市场的干预？我觉得他可能问出了消费者的心声，在此一并解答。

首先，我要提示各位，市场经济来到中国，还是近二、三十年的事情。来到中国后，我们叫做市场经济体制的改革。这个工作从1978年开始，我们改了30年，还没有改好。令人回味的是，我们原来的计划经济从1953年左右开始，也只搞了二十多年。而我们用市场经济去改，改了三十年还未改好。所以，看出市场经济的建没是多么艰难。原因我个人认为有两个：1、计划经济即垄断经济在中国人头脑里扎根太深。2、我们是摸石头过河，没有改革的权威参照系，没有改革的明确时间表，只有起点，没有止点。说到底，我们对市场经济认识，并没有到位。

市场经济表现在某种商品上，不仅要有供应者数量的竟争，而且要有围绕该商品价格的各种要素的充分竟争。当前的房地产市场虽然供应者（开发商）众多，但只购成了市场竟争的主体。主体之间是否竟争，还取决于供应者价格形成的各要素的竞争。如果各要素不充分竟争，那我们不能称之为完全市场经济。

教科书上的解释是：市场经济体制是依靠市场上商品价格的自我调节来进行价格控制的。当某种商品的生产量增加，就会供大于求，价格就会下降；当这种商品的生产量减少，就会供小于求，价格就会上升。其中生产商品的技术和成本价格也会起到一定的影响作用。

但我们如果对照当前的房地产市场，就会发现这个自古不变的经济规律，近年在我们这个市场失灵了。一方面，供应量（空置房）大大增加，另一方面，价格十年来一直攀升到顶点后，却几乎不降，甚至还往上窜。这是为什么呢？这是我们教科书定义的不严谨使然。供大于求，通过自由竞争，价格就会下降。中间要加上自由竞争这几个字。

因为市场经济本质是自由竞争的经济。包含竞争与风险机制。在市场经济中,各个经济行为主体通过价格竞争或非价格竞争,按照优胜劣汰的法则来调节市场运行。它能够形成企业的活力和发展的动力,促进生产,使消费者获得更大的实惠。 风险机制是市场活动同企业盈利、亏损和破产之间相互联系和作用的机制，在产权清晰的条件下，风险机制对经济发展发挥着至关重要的作用。

而我国近十年发展起来的房地产市场，却是紧紧依附在计划体制身上生长。虽然开发商很多，但他们开发的商品的两个要素，地皮和资金，却是垄断在地方政府和国有商业银行手里。开发商能自由支配的，只有化工、水泥、石灰、玻璃、人工等各种建安生产要素。而这些成本，占房价的三分之一左右。另有三分之一的土地成本和融资成本，因为资源掌握在垄断者手中，是每个开发商无法竞争的。还有三分之一左右是开发商的利润。利润这一块开发商也不愿下降太多用来竞争。为什么呢？因为对大多数开发商而言，能多赚尽量多赚。原因来自地方政府和开发商的个人利益的勾结。在很多城市，开发商要么是地方政府官员的直接亲属，要么是他们的利益代理人。于公，由于财政、政绩的原因，他们拒绝土地降价迎接竞争。于私，由于自已的利益要受损害，他们也拒绝降价太多以迎接竞争。因为这和地方政府官员的仼期有很大关系。如果不在任期内多弄点钱，下任后就机会渺茫了。在产权未清晰的条件下，风险机制对开发商、地方政府的官员和国有银行相关人员不发生作用。因为他们联手，可把风险通过各种办法转给公家。他们不想承担任何风险。

因此，围绕商品房价格的主要因素，都不主动去竞争，市场经济的法则就失灵了。这个问题对中国目前的经济而言，十分危险。已经销售的高价房，只不过抑制了购房人的消费能力。而未售的存货，肩负大量的银行贷款，如存期太久，开发商只能破产，将给金融系统带来巨大的威胁。因此，如果我们的土地过分垄断，土地不能自由买卖，银行不进行私有化改造，即土地产权和银行产权不进行产权明晰化改造，不但我们的房地产市场会走到尽头，我们其他的改革，也将半途而废。

在以上背景下，当人民面对高价房用脚投票的时候，当地方政府每每想方设法托市的时候，中央政府只好宏观调控，用提供大量保障性住房来间接打压高房价，也尽一点政府施政为民的责仼。至于有人说保障性住房是去市场化，将对市场经济造成伤害，这显然是短视和愚蠢的表现。如果因居无定所而引发社会动荡，一切都荡然无存，还谈什么市场经济！