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回归市场才可以解决中国的房地产问题

(2012-09-11 14:34:03)
标签:

杂谈

分类: 地产类文章
回归市场才可以解决中国的房地产问题

中国的房地产问题困惑已久,各种调控政策与手段层出不穷,房地产的暴利,老百姓的买不起房似乎成为了房地产市场失灵的主要表现。房地产,尤其是房价已经失去了市场的信号功能,被严重扭曲。那么这种市场失灵是市场的问题吗?

归根结底,市场失灵源于政府管制。

探究一下房地产市场的基本定律,也即供给与需求的定律,这也是市场经济的基本定律。

为什么房价高涨,根据供给与需求原理,是由于供给太少,或者需求太多,都会带来价格的高涨。

从供给角度来看,中国房地产市场供给量严重不足,在物质产品极大丰富的今天,买房还要托关系,还要排队排号,可见中国房地产市场的供给是严重不足的。如果房地产市场供给不足,根据经济规律,在抬高价格的同时会有更多的企业进入房地产市场,提高房屋的生产供应量,只要没有要素的瓶颈约束,房地产市场终会回到一个平衡的位置,房价会回归理性。目前中国房地产市场的问题是,土地供应掌握在政府手中,政府成为了土地的垄断者,政府通过限制土地供应,完全可以实现土地定价政府一家说了算。即使在这种情况下,中国的土地供应依然完成不了计划。据调查,上海市和北京市房地产土地供应量连续多年无法完成计划,这也是上海北京这样的城市房屋供应量少,房价高起的一个原因。

从需求的角度看,中国房地产市场需求呈现爆发性增长,这主要是与两个因素结合起来的,其一是中国的城市化进程,其二是投资渠道的狭窄。在中国城市化进程中,房地产成为了第一受益的行业,大量的人口涌入城市,大量的人口需要住房,推高了房地产需求。中国取消福利分房十几年后,面临着新增需求、和改善性需求的爆发,更主要的是,新进入城市工作的人口没有基础,急需买房子安家。另一方面,中国房地产这几年的高速发展,带来了巨大的投资空间,很多人开始把资金投向房地产市场,据统计,有70%以上的新房购买者是为了投资。而这样的投资客大多是资本雄厚。

在供需原理的双重作用下,中国房地产市场如脱缰野马,房价一浪更比一浪高。

从房地产市场来看,市场有着很强的调整韧性,当前的房地产市场的自发调整动态应该是:由于房地产行业暴利,更多的企业和资金进入房地产行业,加大房地产供应量,供应增加抵消需求后房价自然会下降。道理这么简单,但却很难实现,房地产市场的准入制,政府控制性供应土地都导致了中国房地产市场不是一个竞争性市场,完全在政府的管制之下。因此,房价太高不能怪企业,而是怪政府。现在的状况是,我们有着市场经济的企业,但还是计划经济的管理体制。设想一下计划经济时代,彩电十分紧俏,有钱也买不到,只有凭票供应,并且因为政府定价,企业不能随便涨价。按照市场经济的逻辑,房地产行业具有暴利,那么将有大量的企业进入地产行业,产生大量的土地供应,造出大量的房子,最后导致房地产价格恢复平衡。如今,即使房地产如此暴利,企业进入的门槛却越来越高,大城市土地供应逐渐萎缩。

非市场化,土地产权单一化都导致了中国房地产市场的怪相。

在非市场的情况下,治标不治本的方法既然有信贷手段,其实也可以有凭票购买的手段,甚至于凭票购买更公平。信贷手段在需求端其实调控的是穷人(或者说中产阶级)。而凭票购买至少在身份上大致是平等的,无非是一种福利分房,市场供应。

由此,我认为,市场调节是第一解决方案,当然需要政府放弃土地所有权才可能真正实现市场调节,市场的真谛不是一个卖方,而是多个卖方,土地市场也要反垄断。第二解决方案就是凭票购买,什么是票?什么样的票公平?其实就是以身份证为票,每个身份证都有一票(具体方案见前文“控制房价其实很简单”)。

但是,凭票毕竟是经济倒退,那么,真正的市场又在哪里?

(Marco写于2010年9月28日)

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