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(2012-09-06 18:19:18)
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杂谈 |
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2010年地产新政必然带来新一轮房价上涨
2009年在金融危机的背景下中国房地产一路高歌猛进，蔚为世界奇观。目前来看，地产新政核心是通过信贷杠杆，调节住房购买信贷，土地、建设信贷，核心思路是收紧信贷。应该说，这次地产新政虽然力度较大，但和以前的调节政策并无太大差别，从历史经验来看，中国房地产信贷调节后将带来新一轮的价格上涨。
具体分析看，由于地产新政没什么新意，无非是力度更大一些，因此新政可能会带来地产价格的临时波动，更明显的是成交量下跌。
1、为何短期内成交量下跌？
（1）由于房贷新政，大量真实需求者将购买不起房子，尤其是正常的二套房需求者。需求减少，成交量下跌。
（2）虽然有部分投资者抛售，但更主要的炒房客，由于当前投资渠道不多，长期看好地产，大量的投资客将持有地产，造成供应减少。
2、如何积蓄新一轮的价格上涨基础？
（1）对土地、开发信贷的控制，造成地产商观望，新房建设不足，这将在一年后显现在房地产市场，带来供应不足问题。
（2）由于当前的购房信贷控制，造成大量刚性需求无法得到满足，这将在政策转变的时候集中释放。也许比例不高，但炒房者正是利用这些人的恐慌心理，稍微炒一下，这些刚需就会上套，成为高位接盘者。因此，只要新政改变，必然造成刚需的恐慌性购房，新政实施的越久，刚需的累积越多。炒房者参与其中必然造成需求大增。
在未来供应下降、需求增加的基础上，未来一年，只要新政改变（肯定会改变），必然造成房价进一步暴涨。
其实很多投资型炒房者并不需要信贷杠杆，多是用自由资金炒房。作为国家，不应该控制那些用尽全家毕生积蓄，还要银行贷款才买得起一套或二套房的人，他们既是有小的投资需求也不可能引领地产投资，关键是如何控制大资本投资房地产，尤其是不通过信贷投资房地产。着眼小修小补，不可能长久解决房地产问题。现在资本要么持有等待，要么套现后准备抄底，再推动房价上涨。
解决房地产问题，从需求角度，关键是如何剔除投资需求的问题，让投资没办法买房。哪怕你有100亿的身价，也只能在中国买一套房，这样就可以提出兴风作浪的大型投资客。
从供应角度，关键是让开发商多建设，不是控制对开发商的信贷。另外，让有钱人也成为地产供应者，有些人手里持有几套房的，必须只留一套（税收调节方式），其他推向市场。在某地见到一个小财主，他家有一个小区里的几栋楼，他也不会卖，甚至就空着。
通过加大供应，剔除投资需求，才可能带来地产的平稳发展。而从中国城市化进程来看，地产还是会逐步上涨的。
所以，目前的地产新政虽然会带来观望，尤其是带来成交量的大幅下跌，部分房价的松动，但这些只是假象。随着新政未来的调整，只会带来房地产市场新一轮的房价上涨。
（Marco写于2010年4月21日）
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