个人合作建房，该走走丝绸路

发表于《中国房地产报》3月12日刊

前段时间在某报上看到了一条消息，说深圳首例个人合作建房成功了。盖出来的楼房均价大概是1623元/平方米，每套成品房的总价大概才7万多。而周边的商品房均价大体都在6000元/平方米以上。春节前，各位参与合作的居民便能住进新居。

听起来，似乎是好事，振奋民心，顺乎民意。个人合作建房的发起者们，也似乎个个都在舆论界和老百姓心里成了“起义”的英雄。

但与此同时，反对之声、质疑之声、甚至是谩骂之词也此起彼伏。房地产开发商、专家学者、相关行业专业人士们都纷纷站出来，质疑开发资金的安全性和合法性问题，质疑这种自发式组织在建筑规划、开发运营方面的专业性，质疑所开发产品的资质问题。

我也在这个质疑的行列里。

首先是成本环节。在有限的土地资源下，越来越多的人去集资合作盖房了，不也是占用了有限的商品房开发用地吗？物以稀为贵，商品房的土地成本升高了，房屋成本增加了，商品房的价格又怎能低下来？那么，这跟个人合作建房运动 “降低房价”的初衷是不是相悖了呢？况且，成本的降低一定来源于规模化为主导的有组织生产。自发组织起来盖房子是存在于以开发商为主体进行开发的行业环境里，本身就是个案，其本身也只会增加交易成本。

其次是政策环节。即使个人合作建房的发起者们募集到了资金，也有金融机构予以支持，还拍下了土地，有了建筑施工单位，那么谁来监督工程质量？谁来设计产品规划？又由谁来控制运营成本？中国房地产行业发展的十几年来，政府相关部门及产业内部逐渐形成了一系列的，针对产业链各个环节的相关标准与规范制度，那么这些自发建房组织是否能够按照这些标准做好从房屋开发到入住全过程的监督工作。至于那些针对法定企业、针对成熟的房地产开发商模式的政策规范是否同样适用于个人合作建房也都是未知数。而且个人合作建房本身就是一种以共同愿望为前提的自发行为。组织的成员各个都是股东，导致了整个团队（可能注册成为公司）的性质成了“无限责任”和“无限权益”。这种发自“无限”的民主能否制定出合理的房屋标准也是个未知数。

最后在市场环节。虽然，短短两三年，个人合作建房响应全国，从前两年只有北京的于凌罡振臂疾呼，到今年全国数十个“于凌罡”的群策群力，个人合作建房大有星星之火燎原之势。但这种新生模式是否具有生存于市场的先天基础和后天优势，又能否成为今后房地产开发的模式之后，从而催生新一代的房地产供求平衡呢？无论是对于个人合作建房的发起者，还是对于旁观者的我们而言，都无从回答。

但从另一个角度来看，既然个人合作建房这个事物已经存在，那么仅仅争论这个现象是否该不该存在的意义就不是很大。如今最为紧迫的是各方共同努力让合作建房在法律的框架下正常运作。一方面，个人合作建房的组织者应该规范组织内部的运作模式、流程，提高管理人员的专业性水平，同时，保证各个环节操作以及缴纳各项税金、费用的合理合法性。另外一方面，相关的部门、机构要加快衡量个人合作建房的资质是否符合当前的行业情况，以便决定是否将此类行为纳入法律保护体系，从而进一步填补相关制度、标准的空白。

而普通民众也要调整心态，不要一味认为房价是开发商叫卖所致，更不要单纯寄希望这些个人合作建房的“草莽英雄”能扭转房地产价格涨幅的狂澜。房地产行业的调整与成熟，不是个别人、个别事所能撮合，而是需要一个长期的成长过程。

我们的社会舆论和房地产同行们，对个人合作建房的现象也不要过多的给予褒与贬。事物自有市场规律去调节，跟生物链一样——如果它不适合这个市场，那么自会销声匿迹，或者只是星星点点，成不了一个主流趋势。如果它能进化成为另外的一个与开发商对等的开发体，那么也只能说明他自有存活的道理。

总而言之，个人合作建房可以说在中国房地产行业还是一个刚刚兴起事物，好比准备要开拓的西域，好比要走还没有迈步的“丝绸路”。虽然它的兴衰成败要看市场环境、要看行业发展，但更重要的是自身的完善，如果自身依然处于自发，如果其对自身赋予了超越相应行业发展阶段的期望与色彩，那么只能是爬得越高，摔得越疼。路，是需要走出来的。可以走错，但要选择一个正确的定位与目标。每一步都要走得扎实。

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