房产“革卦”之变

大概是165号文件正式下发之后，我溜达了几个项目的开盘现场，发现一个现象——本应当摆在各个场面上的销控表都不翼而飞。一问才知，开盘当天的成交量大多只是以前开盘时的两到三成。销控表上只是稀稀拉拉贴着几个预定标志，大片的空白格子，实在无颜公开。

对此，一个项目的销售总监倒是说出了个中缘由：“120平米以上的户型，购买客户都是有经济能力的高端客户，政策的调整对他们没有任何影响；而对于100到120平米的主力户型，大部分客户是中等收入家庭，20％的首付都要靠个人的借贷行为补足，多出来10％的首付，客户根本没有经济能力承担。房地产消费市场正陷入一种“观望”……”

这位销售总监虽没到“腕”的级别，但话语实在，也颇有些道理。

这是让我联系起了《易经》里的“革”卦。“革”卦为《易经》当中的第四十九卦，其上卦“兑”，是“泽”的意思，下卦“离”，为“火”的意思。泽中有火，水盛大，使得火熄灭；火旺盛，使得水蒸发。相生相克，预示着一种变革。

上半年，我国GDP增长10.9%。其中，固定资产投资同比增长29.8%，同比增长了4.4个百分点。房地产开发投资增长24.2%，提高了0.7个百分点。这些经过一年有余宏观调控后所得出的数字符号，着实让不少人大跌眼镜，同时，也预示着中国的房地产市场非理性的“过热”。就好像“革”卦中的“火”。

经过去年的“国八条”、“新八条”，历房地产市场的温度似乎从来没有退却。而房地产开发商们似乎也是信心十足：“老百姓总要住房子吧。要想过日子，就要买房子；要想过好日子，就要买大房子。我们的房子，不愁卖……”于是乎，想拿的地照样频频举牌，想卖房子的照样轰轰烈烈地价格上扬。

但在经历了今年的“十五条细则”，165号“90平方米”和“70％”的数字震撼，171号文件对外资的限制，8月1号的二手房个税强制征收，这一拨又一拨“水”的浇入，我们中国的房地产市场趋势何在，我们的房地产老总们是否还能信心十足，我们的房价是否还依然居高不下，似乎都成了敏感而迷离的话题。

不过有一点很清晰：中国的房地产市场，在发生质的变革！

7月26号，国务院电视电话会议上提出：坚决抑制固定资产投资过快增长，切实把好土地、信贷两个闸门，和市场准入门槛。同时，推行符合国情的住房建设模式和消费模式，着力调整住房供给结构，“坚决”抑制固定资产投资过快增长，“坚决”遏制部分城市住房价格过快上涨……

无论是165，还是171，还是7月26号的电话会议，乃至以后可能出台的一系列文件，无不说明今年的地产宏观调控如雷雨，从供需关系、房地产市场源头等方面同时进行。可谓“标本兼修”——

首先是供求关系。

在供给这方面，165号文件明确规定 90平方米和70％的中小户型比例，调整了房地产产品的供应结构，以梯次结构满足了不同的购房需求。同时，一系列政策中对房地产开发企业的资金问题提出了明确的准入标准。同时，对于房地产的广告、销售等市场行为进行了再次规范。随后，接踵而来的7.26电话会议又用两个“坚决”再次强调对开发企业的市场准入和信贷两个门槛的控制。如此一来，大大削弱了一些不合格开发商的存在，及房地产市场中的不良竞争，保证了产品供应商的资质及产品的供应质量。

而“需”字要分两个方面来说，即“保障自需，控制投资”。从“十五条细则”中对二次置业首付的提高，到171文件对外资投资中国房地产市场的控制，再到二手房交易20％的个税开征，条条规定都是为了保障了中低收入家庭的住房需求，同时又严格控制了房地产的投资行为。

其次是市场源头。房地产市场的源头其实很简单，两个要素：“银根”和“地根”。

在“银根”的控制上，一方面就是通过银行信贷、资金核定等经济杠杆控制开发的资金链，上面以及讲到，无需再重复。第二，就是在房地产市场消费群体在观望态势下，国家相关部门通过银行利率调整、股票、证券等投资市场的规范，及疏通其他投资渠道等方式，分流一部分来源于房地产投资类型客户的资金。

在“地根”方面，五行之中，房屋属木。茅屋木棚又依土而建，靠水而生。于是，土地便成了房地产的衣食父母。于是，控制土地的供应及规范土地供应市场便成了房地产行业宏观调控的“源头控制”。

在土地供应链中，地方政府从农民手里低价收来的农民用地，经过“招拍挂”，成了开发用地，这一买一卖对各个地方政府来说，可谓丰厚利润。从某种角度来说，固定资产的投资过热，与中央对地方政府土地供应的监管及执行力度不到位有着很大的关系。

国家土地督察制度的建立，及国家相关部门对各个地方政府的土地供应机制的规范，再加上加大土地供应监管力度、停止开发低容积率的物业类型……这一系列的调控与变革，都是上到中央，下到地方，狠抓土地监管。

这么多的“变革”过程是否能达到“变革”的目的，第一要看执行力度，第二要看执行方法。

房地产的产业毕竟还是国家的支柱产业。调控不管是微观还是宏观，都是为了使得过热的市场先“软着陆”，然后逐步加以规范。就跟一匹受了惊，脱了缰绳飞奔的马一样，先得让它停下来，再摸摸鬃毛，喂些草料，最后才能再次骑上去，按照既定的路线前进。“观望”是一阵子，不是一辈子，我们还是应该对中国房地产行业有些信心。

回到《易经》，在对“革”卦的解释里，最后还有一句——《象》曰：汤武革命，顺乎天而应乎人。革之时大矣哉！

正确的改革路线，也会遇到困难。但只要有所成果，就会为人所信服……

编者按：此文撰写于7月底，依然有幸被《中国房地产报》刊出，再次表示感谢。