某多次听课、去年6月就顺着我手势进入固安市场的藩丝学员昨天给我私信：“老师，简直是‘晴天霹雳’啊，想不到廊坊这样的三、四线城市也限购。我弟弟也想在固安再买一套，还能买吗？”我对他说：“晴天霹雳一般只是把大家吓一跳。既然是晴天打响雷，肯定没有暴风骤雨，不意味着什么灾祸吧。”雷声瞬间就会过去，只要你没有恰好踩在雷区里，是不应停止赶路的脚步的！

一、我一直在等这个文件

        昨日，我终于从廊坊市政府的网站上看到了市政府办公室正式转发的市房管局等六部门制定的《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。

        听过我房地产投资理财培训课程和熟悉我的人都知道，我一直高度看好环京房地产市场。这不仅仅源于此区域因紧邻北京而自然受益的“涓滴效应”，还源于北京挤压外来人口而带来的“需求外溢”，更源于京津冀协同发展战略实施中可期的产业集聚和人口集聚效果。基于多年的理论分析和现实观察，从增长潜力和回报率两个角度考虑，我把环京地区正在受到积极影响的房地产市场划分为两个梯队：第一个梯队包括固安、燕郊和大厂的潮白河区域，第二个梯队则包括香河、永清、涿州等区域。在上届中共中央和国务院领导班子施政时期，我就高度看好这一区域。得出这一结论与我早期既研究区域经济学又研究房地产经济学同时关注国民经济学的经历有关（我在本科和硕士研究生阶段读的是投资管理专业，主要内容与今天的房地产和金融专业有关。我曾在连续十六、七的时间里痴迷于区域经济学和落后地区开发战略，发表过大大小小几十篇论文及内参，还曾出版过4部区域经济学方面的著作，主编过一套“十五”国家重点图书出版规划项目——“新千年之初的西部大开发丛书”。我的博士专业为国民经济学），因为多学科背景提升了我对区域房地产投资价值判断的敏感性和准确性。

        从2011年开始，我就在熟人圈层鼓励大家进入固安市场，并帮助亲友放弃家乡的投资机会，在固安陆续购置了房产。2013年9月23日，我在微博上明确说：“固安、燕郊商品房大幅涨价很正常，他们会逐步演化为北京的居住卫星城”，并号召大家尽快进入这两个市场。2014年，鉴于外地藩丝想进入环京市场但在该区域蒙头转向、难以选择这一现实情况，我直接找了一家中介机构，让他们协助大家做了香河、燕郊的团购。目前这些首付资金普遍获得了300%左右的回报。

        在第一梯队的卫星城中，基于长期，我高度看好固安市场，也一直通过一些途径追踪涉及北京南城及固安的重大决策信息。我曾专门写了《楼市财富黑马——固安县城将跑赢多数二线城市》、《

——关于固安投资置业的科学态度》，帮助我的微博和公众号“藩丝财智厅”的藩丝们认识这个市场，抓住难得的机会，以回报大家的长期信赖和追随。从2015年6月份断定固安房价会快涨后，为引导大家及时抓住机会，我推动进行了藩丝团购活动。短短九个月间，固安房价由6-8千涨到了1-1.3万，很多人首付获得了100%-300%的汇报。                但是，进入3月后，对固安楼市“一天一涨价”的情况，我还是有些担忧的。3月17日，我在微博上说“今天全天在固安调研。我前期帮亲属买的都不错。”3月18日凌晨，当有粉丝问调研结果时，我说“三天后发给按规定信箱报名团购的粉丝”、“还要继续调研，争取给大家找到有可能继续带来高回报的项目。结果预计会在3天内发给报名者。”后来我又说“别问了，太兴奋对身体不好。一天一个价谁也受不了。”我预感到固安、燕郊、大厂等地楼市的火爆和不规范操作可能引来媒体和政界的关注，进而引发市场整顿。于是我感觉需要观察一下，便一直没有公布调研结论，也停止传播工作。我觉得有必要重新对某些开发商的背景、股权结构、企业的财务状况进行调查（涉及保密，不公布），防止政策变化、市场震荡时出现烂尾、不能交房、办不了产权证等情况。恰在此时，媒体曝光了燕郊、固安、香河、大厂等环京市场暴涨和无预售证卖房的情况，给廊坊及下属县市的地方政府带来了巨大的压力。我知道整顿已是必然，新政策可能呼之欲出了。于是，我多次通过不同途径告诉团购粉丝：先等等吧！

                全国各省、市的房地产市场运行都不规范，只是程度不同而已。只要权力介入过多的行业，都存在这个问题。河北房地产市场之乱全国闻名，河北省建设厅曾自己披露过一项调查：2011年以来，河北省共开工房地产开发项目3386个，存在违法问题的2079个，违法比例61.4%。其中，省会石家庄市违法项目比例高达93.8%。据我了解，这与前几年河北省委省政府“三年大变样”的激进城市建设战略有关。        河北房地产开发项目违法问题主要包括：未取得建设工程规划许可证、施工许可证擅自开工建设，违反建设工程规划许可证的规定批少建多、批低建高，未取得预售许可证、未按预售许可证批准的范围擅自进行预售等。这也不能全怪开发商——河北省五证审批流程特别慢，三年的项目五证缺三、四个的比比皆是，然后开始严查、罚款！

        客观地说，河北乃至全国，市场上无预售证卖房的情况很普遍。有预售证未必不出事，无预售证也可能交房很顺利。从宏观上说，这与宏观政策和区域政策的稳定性有关；从微观上说，则主要取决于开发商的财务状况和企业治理结构特别是股权结构。所以，我们选择团购项目时，只要是期房，就会把这些方面的调研与小区规划设计、外立面、园林绿化、建筑质量、周围配套、社会治安等外在因素并重考虑，甚至在打分排序中把前者的比重提升到60%。这就是我们经常不主张买小开发商项目的原因之一（当然对不熟的人我们也无法阻拦）。我自己在此方面就曾轻信熟人，吃过亏。我内心倾向于政府在预售方面严格管理。但对一些火爆区域来说，需求旺盛，供给跟不上，傻呵呵地跟开发商或代理公司讲法制、讲秩序，根本就买不上。等预售证下来，往往早就卖光了，或只剩尾房，而且价格已大涨。所以，对预售项目来说，选对开发商最关键。

        环京市场的火爆和不规范交易的确引起了媒体的关注。在我调研的同一天，即3月18日，华夏时报一篇《未领取预售证就开售，未封顶就放款——春暖花开，环北京楼市躁动》的报道出笼了，文章批评了燕郊、大厂、香河、固安市场的开发商们，呼吁政府加强监管。据说此文引起某最高领导的关注和批示，随即河北省、廊坊市主要领导分别作了批示或指示，省政府副秘书长、省住建厅的领导、廊坊市的主要领导风风火火，对市场作了多次检查、调研。房产主管部门约谈了一些开发商，对违规行为进行了处罚。廊坊市组建了专题调研组和专项整治督导组，同时根据领导批示，拟定整治和规范市场的文件。固安、三河、香河、大厂也各自组建了调研和整治小组。

        我此前通过北京、河北省、廊坊市的各种途径，已经听到一些消息，也从多个环京大开发商处了解到政府与他们座谈和到企业调研的情况。我也听说廊坊市委市政府在责成房管、规划、建设、国土、工商和金融办等市直相关部门学习研究上海、深圳等城市相关管控政策，起草制定《意见》，提交给省里征求意见。但在文件出来前，因为涉及保密工作，对具体内容也只是猜测，我不好写文章透露和评价。我只告诉团购粉丝：固安市场“涉及整顿，大部分好项目停售，我们也在等整顿性政策”。所以，我一拖再拖，对下一步的投资行为没有给出明确说法。

        （通知：厦门大学房地产EMBA北京班（即“地产精英500工程）第四期招生开始，报名信箱dongfan67@126.com。培养房地产行业精英与领袖，提升他们的抗市场震荡能力及财富创造与保全能力，培养适应开发商大面积海外扩张要求的国际化高管人才，培养职业化的物业投资与运营高端人才，是厦大房地产EMBA教育的三大目标——加入“500工程”，与有理想的人一同成长！）

        三、高举轻放还是真打痛打？

        按照官方的说法，廊坊市试图通过制订区域性、差别化的措施，确保全市特别是环京周边县(市)要努力实现规范市场秩序、稳定住房价格、遏制投机炒作、促进房地产业平稳健康发展的目的。从廊坊市《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》来看，政府提出的整治意见包括九个方面：

        1.严格落实房地产调控主体责任。环京县(市)政府要切实把规范市场秩序稳控住房价格作为当前一项重点工作，承担起房地产市场价格稳控的主体责任；

        2.建立联席会议制度，完善市场监测机制。建立环京县(市)房地产市场监管工作联席会议制度，负责指导、协调、推进监管工作，及时对市场交易数据信息进行统计分析，根据市场情况，提出对策措施。

        3.坚持规划引领，严格规划管控。根据《京津冀协同发展规划纲要》等相关要求，修订完善环京县(市)的发展规划，合理确定功能定位、产业布局和空间发展，妥善处理房地产业发展与城市建设、生态保护的关系。主动加强与北京有关方面的沟通联系，建立联动机制。

        4.实行住房限购和差别化住房信贷政策。非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。

        5.严格商品房预售管理。进一步规范预售审批程序，严格要件审查和形象进度要求，限期一次性公布全部可售房源；落实住房价格备案制度，实行一房一价，明码标价，现场公示。加强价格管控，限定申报预售价格涨幅，完善住房信息查询系统，推进联机备案系统互通互联，有效遏制和防止倒卖房号等投机行为。

        6.开展严厉打击违规经营专项行动。组织开展专项执法检查，对房地产开发企业、中介机构经营活动进行集中整治，依法严厉打击无证预售、违规销售、虚假广告宣传、哄抬房价、囤积房源、捂盘惜售和投机炒房等违法违规行为，全面规范市场秩序。

        7.盘活存量土地，加大棚改力度，增加住房供给。加快存量土地开发建设进度，加大棚改建设力度，将城中村、城郊村以及整合撤并的村庄、城市危房、城镇危陋住宅区纳入棚户区改造范畴。增加普通商品住房供应，严格控制高档住宅开发。

        8.加强房地产金融风险防控。严禁互联网金融企业、小额贷款公司、开发企业、中介机构等从事首付贷、过桥贷、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

        9.加强信息公开，正确引导舆论。加大市场信息公开力度，将房地产项目供地、预售许可楼盘、可售房源等信息公开公示，稳定住房消费预期。积极主动向社会解读环北京地区住房发展规划和稳控房价措施，尽量避免和减少“跟风”消费。

        在上述这些政策中，最引人注目的是第四条——“实行住房限购和差别化住房信贷政策。非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%”，这等于宣布廊坊成为全国第六个限购限贷城市，尽管它只是一个三线或四线城市，但在政策上已经向一线城市靠拢。

        难道是伤疤未好已忘疼，要真打、痛打开发商和投资者？市场不规范，违规交易多，的确容易惹麻烦。更重要的是很多楼盘不到一年，涨价百分之七、八十，甚至翻番，太刺激领导神经了。这种局面虽然对去库存有利，但舆论压力不能不考虑。打是要打，但要观察政策的力度。我觉得用“高举轻放”一词形容是比较合适的——

        其一，中央领导的批示没有公开报道，这表明从住建部、河北省到廊坊市，再到固安、三河、大厂、香河等基层政府，无一不注意控制市场整治活动可能产生的负面影响，努力防止影响去库存的宏观“主基调”；

        其二，这个《意见》以房管、规划、建设等市直六部门联合颁布，市政府办公厅转发，而没以市政府或市政府办公室名义直接发布，在政府网站发布的页面安排时也采用了不起眼的低调处理的方式，可见用意之深；

        其三，此文件对实施日期未做出明确说明。政府文件的行文是非常严肃的，缺少任何要素都是大毛病，可能引致作废。但这个无数领导、部门工作人员参与制订的文件通篇没有时间规定，我觉得并非遗漏，而是特意留下了回旋余地，以便消化一些现存问题。说到这里，若你仍不懂，我只能“呵呵”啦！

        其四，虽然限制非本地户籍居民家庭购买，但未堵死，还允许购买一套。这说明河北省和廊坊市领导都很清楚，虽然不得不规范市场秩序，但无外来投资特别是北京资金的涌入，廊坊与其他三、四线城市没差别，也会陷入去库存的困境中。而且也不要求购买家庭提供纳税证明和社保证明，这是赤裸裸地表达真爱啊！

        其五，虽然规定了购房首付款的比例，但说的是“不低于30%”，此规定很柔和。而且根据字面理解，即使是在廊坊以外城市有房贷，在廊坊的购买涉及第二次房贷，按30%首付处理，似乎也不违规。这意味着只是取消了首套房贷20%首付款的规定而已。

        四、固安、燕郊等市场的未来走势

        市场秩序的整顿正在进行，预计要持续半个月左右。但文件已经出来，说法已经明朗，剩下的一个问题是：这里的房价会不会出现明显下跌？还有没有投资价值？——政府不愿意看到这些区域市场塌陷，也不会塌陷。无论短期发展轨迹如何，只要中国社会稳定，固安、燕郊等市场长期上涨趋势不可避免！

        首先，廊坊的限购限贷绝对不是将投资客拒之门外，我上面已经说得很清楚。就像对其他产业的招商引资活动一样，廊坊的环京房地产市场也一直欢迎甚至主要依靠以北京为主的外来需求作支撑。这次文件里说得很清楚：“依法严厉打击无证预售、违规销售、虚假广告宣传、哄抬房价、囤积房源、捂盘惜售和投机炒房等违法违规经营行为”，“有效遏制和防止倒卖房号等投机行为”，绝对不是打击外来投资行为，阻止所有投资客，因为这不符合中央政治局和中央经济工作会议精神。河北是个很讲政治的省份，大家尽管放心。

        其次，像固安、燕郊这样有利的区域市场，全国没有几个。当这些市场也不行了的时候，全国市场就垮掉了。我在课堂上反复讲过为什么大都市周围会出现以居住功能为主的卫星城，以及成为居住类卫星城的基本条件。我做过粗略分析，固安、燕郊、大厂潮白河区域是少数正成长的中国最具代表性的卫星城，比沪、广、深周围的大部分城镇发展条件更有利。当北京房价上涨时，它们的房价跟着上涨；当北京疏导城市功能、挤压外来人口和需求时，只要不针对这些卫星城同时出台严厉打压政策，它们的房价还是上涨。尤其是其中的固安，将来还有航空运输、物流仓储、餐饮与零售服务、写字楼与宾馆服务、飞机维修与出租、高科技及休闲度假等产业带来的需求做支撑，预期投资回报率是比较理想的。

        再次，河北省和廊坊市最珍贵的土地就是环京的这些建设用地，必须充分发挥出市场价值。因为北京的某些要求，河北几十年来牺牲巨大，不仅让出了大量土地（今天的北京昌平、朝阳、通州、顺义、大兴、房山等全部或大部分区域都是由河北割让划入的），在饮用水涵养与供应、退耕还林、矿山开采控制、蔬菜供应方面都做了巨大贡献，河北的人才、资源也一直向北京倒流。但北京对河北的补偿是不足的。现在强调京津冀协同发展，要加快实施交通、生态、产业三个重点领域建设的率先突破，但河北并没有多少资金投入。现在终于发现了一种市场化补偿机制，就是向北京等地出售商品房，获得市场化收入，借此强身健骨。如果河北严厉打压环京楼市，不等于挥刀自宫么？

        最后，京津冀协同发展战略实施的主要效果之一就是看房地产业的发展与城市建设的改善。2014年4月1日，我曾在公众号“藩丝财智厅”里说，京津冀协同发展问题五年内能看到的变化主要有三个方面：一是北京与周边交通网络的建设与改善；二是房地产开发与居住卫星城的出现；三是通信联网。我当时就建议高度重视廊坊这座地级市，特别是其下属的三河市的燕郊镇、固安县。房地产业是一个国家和地区的主导、支柱和先导产业，如果没有房地产业的发展，就不可能有其他产业的大发展，还谈什么京津冀协同发展呢？

        五、还可以继续投资吗？——当然！

        在我的微博里，大约有23万忠诚的藩丝订阅了我的“订阅消息”（向我微博的私信发送字母“DY”,然后在“订阅消息”里查看特殊情况下我发送的信息）。很多人记得我在“订阅消息”里说过的话：“我将结合新政策做出新判断，并告知订阅者。已买的请放心，时间会用惊喜报答你。”对于没买的藩丝来说，我以十几年遵纪守法但战无不胜的投资经历，明确告诉你：别人恐慌之际，就是机会来临之时！

        对于环京市场已经产生的没有预售证就销售等失序问题，我想地方政府、开发商都会积极想办法加以消化。尽管开发商做得不规矩，但政府显然在监管方面也存在失职之处，而且政府利用这些整顿机会对开发商罚了款（水平真高！）。款也罚了，批评与自我批评也做了，无论地方政府还是开发商，都不想放掉这些已经咬到嘴里的肥肉吧——这意味着巨大的GDP、财政收入，以及下一步的市场需求支撑啊。真要把这些外来购买者都打跑了，环京发展立即就陷入困境了——除了房地产，他们还有什么能吸引来自北京及全国的投资者呢？没有，绝对没有。所以，最好的思路是向市场低头，能过关、能商量的都处理好，对实在不行的，再协商办理退房手续。

        在政府喝令开发商停售无预售证商品房的这两周里，固安、燕郊等几个“涉案”区域市场的交易量都下滑了六、七成。根据政府的要求，很多准备销售的楼盘，也无法再进行排卡工作。但有没有人想过：开发商之所以违规销售没有预售证的房屋，就是因为需求旺盛，开发速度跟不上。据我内部了解的情况，整个固安县库存只有7600套（而且很多是在大家不太信赖的小开发商手里），按照目前销售状况只能支撑3、4个月。这对未来的市场，又意味着什么呢？

        牢牢记住我曾经说过的话：固安这样的城镇未来十年会跑赢那些作为省会和计划单列市的大部分二线城市，让它们“无地从容”。对仍相信我并愿意守法跟随的投资者，我也愿意继续通过信箱（annietang6688@126.com，写明姓名、单位、职务、手机、信箱）或微博给予指导和信息分享。

        （通知：董藩教授8月13-14日在京讲《房价的本质、运行规律与投资误区提醒》、《住宅、商铺投资机会与风险规避》、《海外置业的机会把握》、《新常态、不动产登记、房产税与楼市命运》、《重点卫星城楼市及投资机会把握》，可将姓名、单位、职务、手机、电子信箱发至yelingzhi6688@163.com，询问报名事宜）