董藩

每次危机都是你发掘自己光明一面的机会——【美】马尔登

    最近到各地授课或者演讲，被问及最多的是中小开发商的生存问题。的确，在近三年的时间里，宏观调控政策密集出台，房地产问题又被彻底政治化、道德化，关注中小开发商以及整个房地产业发展前景的人越来越多。这让我常想起英国前首相迪斯累利的一句名言：“我们制造了幸与不幸，并称它为命运”。

    关于中小开发商的命运问题，早已不是新鲜话题。仅仅在这次宏观调控实践中，就有众多人给出了自己的大胆判断。例如，2007年初，郎咸平先生就预言未来几个月内楼市有变，大量地产商会倒闭。该观点一时间被媒体广泛报道；徐滇庆先生也说过全国开发商有二三成可能出局。最近这个问题再次引起高度关注，先是因为王石抛出了令全国哗然的“拐点论”，接着是因为冯仑提出，在未来3~5年里，6万家开发商只有3~5千家可以活下去，剩下的都会转型或者退出这个行业。这些预测有的已被实践验证失败了，有的则正在经历着考验。

    预测是一种宝贵的能力，我不知道它究竟是由那些因素合在一起锤炼成的，但我看到即使是一些公认的学术权威、行业大佬，其预测也屡屡失误。我既没有特异功能，也没有很强的预测能力，但作为研究房地产的学者，在众多追问中，已经无法回避这个问题。今天就赶鸭子上架，硬着头皮谈一下自己的看法，不管这些看法将来被验证是对还是错了。

    我承认，在一系列宏观调控措施的影响下，房地产市场逐渐形成了新的游戏规则。例如，与过去相比，由于缺失的住房保障职能正在回归，市场与政府的关系已经发生了变化；由于行政问责制的实施和国家政策、法规的不断完善，中央政府与地方政府之间的关系发生了明显变化；另外企业的经营环境和经营权利也发生了明显变化，不但拿地规则等有所改变，开发户型设计和开盘时间等也受到管制。在不断趋紧的宏观环境下，企业的生存空间受到积压。由于宏观调控过程中使用了一些微观干预手段，产品生产决策受到管制，经营权利如开盘时间和数量的确定以及价格调整等也受到制约，中小开发商的发展前景的确引起了普遍关注。

    绝大多数人认为，竞争是必然的，淘汰也是必需的——总体上看，大开发商产品开发、融资、拿地、营销等能力都比较强，规模效益明显，又携品牌优势，宏观调控反而是对其有力的。小企业则恰恰相反，自有资金不足，融资渠道缺乏，在招拍挂规则下抢不到地，开发产品质量粗糙，常出问题，市场认可度低。他们认为淘汰中小开发商对房地产市场健康发展大有益处，于是，宏观调控又应了英国思想家乔·赫伯特说的话：“命运对有些人是生母，而对另一些人则变成了继母”。

    的确，在中国，一些大开发商贡献很大，他们为社会奉献了许多优秀楼盘，为购买者改善了生活质量，他们还在引领着行业发展趋势，甚至间接制订着行业规范。但我始终认为，在目前阶段，甚至至少十年内，缺了中小开发商还真不行。中国市场很大，房地产需求旺盛，80%的供应是由中小开发商完成的。仅靠大开发商提供产品会导致消费者的双重福利损失：不但会造成供不应求、房价暴涨局面，使消费者剩余大大降低，广大消费者丧失福利，而且还会因为竞争程度降低，放松了对产品质量和服务的要求，使消费者福利再次受损。电信和民航系统的服务状况就是活生生的例子。所以，大量中小企业的存在不仅让我们感到“小草也有点缀春天的价值”，更让我们感觉到法国文学家雨果所说的“小石头可以阻挡一块岩石的滚动，柳枝可以改变雪崩的方向”这句话的伟大意义。

    大量中小开发商的存在不仅必要，而且是完全可能的。尽管市场经济不相信眼泪，市场主体会表现出一些变化，比如说加速整合等，但绝对不会纷纷倒闭，理由至少有以下四点：首先，房地产在生产特点上具有单件性和多样性，本身排斥标准化生产，这就对开发商的多样化存在提出了内在要求；其次，由于种种原因，开发用地是相互割裂的，开发活动是大量、分散进行的，各区位的条件也存在明显区别。对大多数小地块来说，小公司开发可能赚钱，但大公司运作可能赔本，所以各有各的生存空间；再次，钱还是市场的统治者，但银行却不再是钱的唯一统治者。与10年前大不相同的是，民间资本已经十分雄厚，一些小企业也有了好的积累，其他融资渠道也在发挥作用，包括我们并不愿意看到的地下金融，已经十分活跃了。最后，尽管大开发商经营成本低，但区位性和不可移动性决定了它们无法用自己的产品去挤垮另外一些地区（中小城镇）和区位（偏僻的建设位置）的小企业。

    这让我想起当年“入世”时的情景——当时全国有近3万家开发商，面对来自海外的竞争，学者和开发商大都认为中小企业会纷纷倒闭。但几年过去了，开发商数目不但没减少，反而增加到6万家。我想，这个行业不会象民航业或者电信业，很快形成寡头市场局面，反而恰似餐饮业，既会有五星级酒店，也会有小吃部；又像服装业，既有皮尔·卡丹、金利来、雅戈尔、衫衫等大服装公司，也会有小裁缝店，谁也挤不掉谁。