北京市，今年的土地出让金2000亿。假设，房产税出台，全面替代土地出让金收入，实现平滑转移。假设，按照房屋市场价格1%征收房产税。假设，出台房产税时，北京平均房价5万一平米。假设，人均住房面积30平米，则北京市可容纳人口是多少呢？答案是，1333万人。事实上，我们知道，北京市的常驻人口总量超过2000万。

  这几个关键数据，最终要实现一个平衡，要适应生产力和生产关系，才是房产税出台的最佳时机。房价不能太高，税负不能太重，人口不能太少，钱还最好不要少了。因此，政府会选择一个合适的时机，合适的税率，合适的房价，合适的经济发展机遇，才能出台。

  按照北京市的人口总规模，而不是按照实际房屋总量来，背后的道理在于未来现金流量。人，是创造可持续现金流的载体，而不是房子。房子，吊毛用没有，就是一堆砖头。重要的是，常住人口人均贡献多少银子，且这些人有这个本事产生这些银子。

  100平米房子，5万一平米，1%的税率，那就是1年5万块。一个家庭，一年的房地产税费负担达到40%，那就是美国那种经济发达程度和社会福利程度可以承受的极限了，因此，12.5万年收入，这是承受房产税最低线。这还没计算购房首付，没计算贷款利息。购房首付、贷款利息，这些房屋支出压力都计算上，北京市的人均收入水平达到什么程度才是合适的？需要什么样的行业发展程度，才是合适的？这些都是很大的问题。

  按照现在的北京常驻人口总量，平均房价达到3.3万，就可以考虑按照1%房产税出台替代土地出让金了。其实，这跟北京现阶段的实际情况是较为接近的。上海，人口比北京多，土地出让金比北京多，大概比例情况较为接近。

  剩下的关键问题，就是北京市常住人口，有没有这个能力每年拿出2000亿来了。这对北京市的产业结构是有影响的。投资者购买房产有能力，并不等于投资者有能力每年拿出稳定现金流。投资者，可以通过杠杆撬动房地产投资。投资者，不见得有能力按月掏钱给税务局。