【注：房地产融资环境极为紧张的情况下，恒大还是采取了扩张战略。这就是市场给恒大极低估值的原因。房地产行业下行周期，市场份额迅速集中到大型地产企业手中。恒大，还是很有信心。】

来源：21世纪经济报道

8月26日，恒大地产公布截止6月底的经营业绩，净利润大增45.8%，但归属股东纯利却只按年增长13.6%至70.9亿元。因为有将近20%的利润被永久资本工具（俗称永续债）的持有人所瓜分，而去年这一占比为0。恒大披露，上半年发行单个永续债新增融资超过175.8亿元。

资产负债表下，恒大列账于权益项下的永久资本工具的余额由去年底的250.23亿元大幅增加至444.82亿元，半年增幅高达77.7%。永续债持有人共瓜分了恒大前6个月18.84亿元净利润。

受益于去年至今年首6个月良好预售成绩，恒大销售回款突破528亿元，约占集团上半年合约销售总额（693.2亿元）的76.2%。其中一线和二线城市合计的销售占比较去年同期上升8个百分点至55.5%，进一步实践恒大对于住宅销售的区域均衡战略。

截止6月30日，恒大集团的现金总额达到640.3亿元，是公司2009年上市以来的最高水平，未使用的银行授信额度达503.9亿元，回顾期内新增借款420.6亿元。值得关注的是，现金流中有278亿属于受限制现金，同比翻了一倍，按照会计标准，这部分资金很可能就是恒大用于发行永续债向银行抵押的销售款。

一名长期跟踪恒大的分析师表示，自去年以来，恒大几乎将每一个位于北上广的住宅项目都包装成了永续债形式，采用前2年定息11%-13%，此后逐年递增至最高18%的模式融资，好处是在香港会计标准下，永续债全部入账权益而非负债，且利息支出被列为派息无需进入损益表；缺点则是股东应占利润会被大幅摊薄，而且由于利息成本递增，变相迫使恒大必须比同业维持更高的销售额。

有长三角的信托客户经理表示，恒大在内部被定为高风险标的，因此不会代销其发行的永续债。他表示，类似恒大永续债的投资产品的买家十有八九是银行，然后再包装成高收益理财卖给高净值人士。以恒大为例，民生是最早为其发行永续债的银行，平安等股份制银行随后也陆续加入。