【注：从上海的发展看，便利店模式是很难被颠覆的。社区电商，实际上，就是便利店一样的捆绑着很大粘度的服务模式。电商，是个工具，甚至，可以被房地产利用。房地产转型服务业，彩生活是领头羊。搞不懂，股价持续暴跌的原因。按常识，这股票可以闭眼买。难道，我又一次瞎蒙了吗？四环医药，也扛不住低价烟屁股的诱惑。】

来源：南都网

作为内地首个独立上市的物业服务企业，“彩生活”因其轻资产模式在港挂牌两周最高涨幅超过30%，其市值甚至反超母公司花样年控股。本月初，花样年主席潘军从香港上市回到深圳后，第一时间接受了南都记者的采访。

彩生活的商业模式可以简单地归纳为“物业管理+工程服务+社区增值服务”。在彩生活快速扩大规模，将社区公共资源变现的同时，不少人认为将会影响物业管理质量。对此，潘军说：“未来将把增值服务统一标准化，以社区电商化解决这一问题。”

物管酬金制

物业管理是一个微利行业。广东省物业协会的工作人员向南都记者透露：“目前90%以上的物业管理公司是亏损的。”而南都记者在彩生活的招股说明书中看到，部分物业管理业务毛利率非常高。

在彩生活公布的数据中，2013年如果撇除上市开支的影响，公司的纯利润率达29 .5%；2011年和2012年，纯利润率分别为16%和22.8%，远超房地产开发的纯利润率。

彩生活究竟是怎样的模式获得了资本市场的认可？

潘军介绍，彩生活的商业模式可以简单地归纳为“物业管理+工程服务+社区增值服务”。

彩生活采用“酬金制物业管理”的管理模式，即业委会与物业管理公司签订合同，彩生活代理小区的物管工作，进行管理和智力输出并收取10%的物业费作为酬金，与之相关的人员和物料成本都由业委会承担。招股说明书中提及，在2011-2013年度，这种物业管理制度的毛利率分别达到100%、100%、98.2%。

工程服务主要包括为小区采买、安装和养护闸机、远程监控、楼宇对讲、报警器、停车场安保等系统。同时开展合同能源管理服务，为业主安装节能灯具，分享电费节省收入。工程服务占彩生活2013年收入的22%，毛利率39%。

而社区增值服务则是彩生活中最富想象力的板块。

协助业委会租赁小区的公共空间、在小区内设置广告牌、将业主有意租售的房源介绍给物业经纪公司这些增值服务都不乏为彩生活的生财之道。除此之外，彩生活还在住宅区推出驻场展示室———彩生活空间，为供应商展示产品和服务例如大米、瓶装水、食用油、水果等日常用品的展示售卖空间。在接到订单后直接有供应商发货并收取一定比例的业务介绍费用。这部分业务的增长迅猛，2013年增值服务收入接近4500万元，在总收入中占比19%，毛利率100%。

“零管理费”何尝不行

账本上漂亮，但小区过度商业化，用户能买单吗？

对此，潘军向南都记者坦言：“现在我们已经开始减少这块。之前我们想靠这个增收，通过卖大闸蟹，卖米、卖油，确实每年也增收，一年大概600万-700万的利润。但从今年开始全部跟电商合作。增值服务统一标准化。”

不过在社区增值服务上，充满了机会。之前潘军曾提出“零物业管理费”的概念。潘军向南都记者介绍，所谓“零管理费”是让业主在彩生活平台里消费，达到一定的积分就可以不用交管理费。

潘军认为，这个信用体系很容易形成。他向南都记者分析：“我有业主的大数据，他每天早上几点开什么牌子车出去，晚上几点钟回来，我都有记录。作为物业公司我们还知道他的产权状况，他的房子是什么时候买的，按揭的状况。所以社区金融、社区教育、社区养老都跟物业有关系，这么多机会，物业管理费相比只是九牛一毛了。”

目前，彩生活最重要的工作是跑马圈地，扩大规模。潘军预计：“到2020年管理物业面积将达到10亿平方米。”

按照潘军的估算，到2020年，全国住宅物业面积将达到300亿平方米，社区服务消费将超万亿元，即中国超万亿的内需市场，本地化社区O 2O将是主战场。