【注：沈阳人均年收入、支出结构同上海相比有明显的消费动力，其原因就是沈阳房地产市场价格体系相对合理，居民住房购置成本相对低。房地产市场健康发展，才会形成庞大的消费升级。沈阳的商业地产看似有泡沫，但是，这是在东三省经济基数较低的基础上。中国现代制造业的崛起，还要看产业基础雄厚的辽宁。这就是为什么，沈阳这些年飞速发展的原因。】

　　新浪乐居讯(编辑 张喆)现阶段沈阳商业地产的过剩，已经不再是秘密。

  作为一个常住人口数量只有822.8万的二线城市，购物中心的体量却居世界第四。而在现阶段，这显然不是一个值得庆贺的名次。

  沈阳商业地产在不断增加，试图要一口吃成个胖子。一方面，商业用地供应量在不断扩大，商业项目在不断增加。但另一方面，同质化严重所导致的激烈竞争以及闲置率持续走高等问题，让沈阳的商业地产看起来只是个脸肿起来的虚胖子。

  而金廊作为沈阳城市发展战略中的核心概念，沿线的商业综合体已经超过了20个，而在青年大街之上，短短7公里的距离内超过150家的奢侈品店，不禁让人担忧存在于沈阳商业泡沫之中的金廊。

  金廊，沈阳成为国际化都市的重要桥梁

  底特律的破产，在媒体中引发起大范围的城市自危与反思。因为单一的产业模式而被压垮的底特律，也让城市产业功能的多元化突显的愈发重要。而金廊，正是沈阳市委、市政府为基于应对竞争和挑战、完善中心城市功能、提升城市竞争力、创造新的产业带和新的投资热点而推出的一个重要的战略之举。

  沈阳素有共和国的长子，东方鲁尔之称，这是因为过去沈阳主要依靠重工业和制造业的发展。但随着社会主义市场经济大潮的来袭，那些曾经为新中国工业体系做出了巨大贡献的工厂企业，陷入了前所未有的困境之中。显然沈阳不甘心只成为一个污染严重、经济落后的工业城市。

  于是，沈阳将破败企业和高污染企业整体搬迁，告别过去单纯的工业发展模式，进而将目光转移到城市的综合发展方面上来。而在沈阳结构调整过程中，金廊在招商引资中无疑发挥着巨大的作用。从2003年7月金廊开始建设到目前为止，已有华府天地、财富中心、银河国际大厦、奥体中心、SR新城、东北大厦等43个项目先后竣工并投入使用。

  同时，金廊投资软环境的不断提升，也吸引了众多外企的纷纷落户。今年前9个月，有112家外商投资企业确定落户沈阳，实际利用外资40.3亿美元，其中现代服务业利用外资金额达到23.5亿，金廊无疑成为了服务业投资的首选。

  城市产业的多元化，必将吸引大量的人口涌入。而金廊也将成为承载人口与产业巨大的容器。沈阳格林豪森副总裁弓超就曾说过，“沈阳调整结构如果没有金廊，沈阳就没有机会成为国际化的大都市。”      

  中国名博沙龙核心成员汪亚民也指出，“沈阳的商业地产开发量有些大，也许存在泡沫；但是作为城市新景观和脊梁的金廊项目，不仅仅是商业地产项目，更重要的是绿色生态景观项目。在绿色优美的环境和景观带，开发打造现代服务业，对于沈阳这样的省会城市有其独特的竞争优势，会受到商家追捧，前景光明。”

　　不少人担心人均商业面积超过3平方米，凭沈阳人的消费能力是否能承担呢？

  沈阳市统计局相关数据显示，2012年沈阳人均支配收入为26431元，上海为40188元；2012年沈阳人均年消费性支出20002元，上海为26253元。显然，沈阳人均收入和支出与一线城市相比仍有较大差距。但沈阳作为区域中心城市，商业辐射范围并不仅仅局限于沈阳本地。现如今越来越多的品牌入驻金廊，消费市场也愈加丰富。另外，随着高铁的开通，未来沈阳周边城市越来越多的消费人群将会被吸引到沈阳。因此沈阳商业市场的支撑除了沈阳本地消费人群外还有相当一部分是来自辽宁省内甚至东北地区的其他城市。

  而沈阳格林豪森副总裁弓超认为，目光应该放得再远一些，“沈阳作为区域中心城市，商业物业不单是给沈阳人准备的，还是给周边的、世界的人准备的。只有国际性公司的总部、周边大公司的总部更多地进入沈阳，沈阳才有机会成为大城市。”另外，弓超还指出，“沈阳想有城市的核心竞争力，人均商业面积达到10平米才是国际大都市的标准。按未来1000万常住人口算，需要8000多万方商业地产，现在才3000多万方，还差5000多万方。”从这个角度看，在沈阳成为国际大都市的路上，商业还太少。

  在人口方面，虽然2012年沈阳人口自然增长为负，但因外来人口的涌入而造成的机械增长人口比例却是逐年升高的。另外，从表格中可以看出近三年沈阳本地消费水平增长速度还是比较快的，而从收入与支出的比例也可以看出，沈阳还是一个消费活力比较强的城市。未来沈阳将建成国家中心城市，届时，沈阳的消费水平也将会进一步得到加强。

  商场同质化严重 导致竞争的愈加激烈

  从当前商业综合体的建设及运营情况来看，金廊乃至整个沈阳商业项目都存在着商业同质化严重的问题，而这种同质化随之就带来了即是残酷的同行竞争。有关报道就曾指出，沈阳中兴对付竞争对手的手段几乎不留余地，只要与其签约的品牌不能与方圆一公里内的百货签约合作，目前万达靠着餐饮还能拉走一部分客流，附近诸如华联及新玛特业绩都不是太好，华联已快成为折扣店。而仲量联行一纸调研报告称沈阳商业购物中心空置率高达24.3%。

  沈阳商业地产所暴露的诸多问题已经摆在我们面前，除了靠市场自身的优胜劣汰，政府也应该摆正政绩观，用有形的手对扎堆的购物中心进行相应的调控，在规划伊始就要避免雷同。

  中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平就曾指出，“因为政府的统筹规划问题，政府在规划时仅作比例规划，并无要求详细内容，导致雷同建筑，从而出现商家的雷同现象，’同质化’出现，商业地产就遭遇了’泡沫’。”