苏宁电器，可以改名叫苏宁地产了，这样更有利于下跌。

　　说到地产，要搞清楚个关键问题。

　　上市房地产公司的存量资产里，土地价值是以什么标准计入账面价值的。有些地产公司，早期土地购置成本很低，土地增值部分属于隐蔽资产。房地产价格下跌，面包价格下跌，面粉价格会调整到什么程度，这属于比较难预估的事。对于资产周转速度快的房地产企业，倒也省心了。有大量土地存量资产的大型地产企业，有很多事实上是资产价值严重低估的。前提是，他们能活下来。

　　苏宁上市公司部分的自有地产项目数量很有限，绝大部分都是租赁。苏宁规划未来将会提高自营店、自有物业的比例。但是，现阶段１０００多家门店，绝大部分还是租赁。关于租金这块，商业地产的租金上涨挺吓人。大连苏宁有一个店的新签约租金涨幅，是每年１５％。这个数据来源于我的一个朋友，他们亲属的物业是苏宁长期租赁。苏宁，先是谈要整体收购物业，业主不同意的情况下，达成了物业租金调整的最终结果。

　　商业地产在很多城市还属于稀缺资源，尤其是核心商圈的商业地产资源，完全不同于居民住宅的海量供应空间，存在一定的稀缺性和稳定性。租金的上涨压力，会毫不留情的传导到整个供应链。

　　厂家，也摆脱不了实体销售渠道的用户体验窗口。苏宁、国美的千家门店，挨家挨户的选址、收购、租赁，这个系统压力，任何企业也承受不了。一纸租约合同，等于是所有入驻厂商共担，成本压力并不是苏宁国美来单独面对。

　　厂家，也摆脱不了苏宁国美的仓储物流配送服务体系，这么大的中国，短时间构建庞大的支撑体系很困难。规模优势，形成竞争性壁垒。

　　苏宁地产，估值上，谈不上高估，也谈不上严重低估。

　　港股对国美的估值，也谈不上很严重低估。

　　苏宁，比国美的估值稍高一点，也不算夸张。

　　苏宁，是不是一个地产股？

　　如果，看大批的仓储物流资产，像是一个物流企业。市净率？

　　如果，看大量的商业地产租赁，像是一个连锁商铺。市盈率？

　　如果，看苏宁易购，像是一个电子商务。市销率？

　　从不同角度看，有完全不一样的结果。

　　完全精准的定量估值，难度不小。