【注：银行信贷不支持，房地产市场难以取得迅猛发展，同样，潜在的购房需求也在不断的积累，等待时机进入市场。】

　　2011年06月10日 08:05 来源： 深圳商报

　　
　　昨日，高盛高华证券最新发布的一份调研报告称，大多数二、三线城市房价基本与年初持平，多数开发商对年初至今的销售满意，报告同时指出，受近期房贷政策收紧和新项目竞争加剧影响，部分项目在不降价情况下达到全年销售目标的压力日益加大。

　　高盛高华是在对深圳、广州、长沙、南昌、西安、成都、三亚等十几个城市进行实地调研，拜访开发商、政府和银行后做出上述判断的。

　　有别于此前众多楼盘出现降价的传闻，高盛高华指出，降价只是少数个例，总体上，除小幅优惠以外，开发商售价基本与年初持平，“即使某些新盘折扣看似颇具吸引力，但并非真的降价，而是开发商利用买家心理预期的一种销售策略：先标出高价再根据买方预期给出一定折扣”。

　　与此同时，高盛高华认为，大部分项目自年初至今的销售依然处于合理水平，年初至今的交易量占全年销售目标的40%。开发商多认为，一、二月份销售强劲是年初至目前销售处于合理水平的主要原因，3、4月份交易量因调控政策出台降至极低水平后，5月份销售量略有反弹。

　　多数楼盘销售人员认为，如果房贷紧缩政策不放松，全年销售目标的实现将面临巨大压力，大部分人预计当地市场供给将增加，竞争也将随即升温。

　　来自中国房地产信息集团研究中心的分析说，从全国范围看，房地产企业业绩实际完成情况落后于全年业绩目标，但多数企业并没有下调目标，未来的两三个月将迎来推盘高峰，如果供应量激增而成交量没有上去，则房价下行压力就会很大，“无论对于企业还是对于市场，三季度都很关键”。

　　颇值得一提的是，高盛高华的调研还显示，尽管目前银行针对开发商的贷款没有放松迹象，但开发商几乎无一计划放慢现有项目建设步伐；而接受调研的众多银行则表示不排除下半年开发商贷款进一步紧缩可能，不过，大部分银行也认为房贷标准不大可能进一步紧缩。

　　继京、浙多家商业银行宣布收紧首套房贷之后，西安部分银行日前也先后跟进，将个人首套房贷首付比例提高至4成多。一时间，刚性市场再受挤压成为业界关注的焦点。西安为此发布的《首套房贷首付提升压力测试报告》显示：首套首付提升至4成，西安将有50%的刚性需求被“误伤”。

　　55%的购房者近期计划出手买房

　　由西安房地产信息网发布的该项报告显示：55%的购房者近期在做购房打算，只是在等待折扣等优惠活动的合适时机。另有24%的人群近期就选择出手。没有购房打算的所占比例为21%。在房屋的户型选择上，两室需求达到65%、三室需求达到30%，两室需求远远高出三室需求，成为需求主体。中小户型一直是刚需群体所青睐的主力户型，在限购令下，各房企也顺势纷纷加大了刚需户型的供给量。

　　通过对购房者户口分布的调查显示：在购房者中，本市户口依然占据多达45%，外省市户口也占到38%的比例，相较前期有所提升。由于本次调查主要针对首次置业者人群所开展，西安作为国际化大都市的定位，日益增多的外来人口也是外省市购房人群比例提升的重要因素。购房者人群中，年收入3－5万占到了调查人群的35%，3万以下所占比例为22%。由于首次职业人群大多处于事业发展初期，整体收入水平相对较低，年收入在12万以上者只占到12%。在当前高房价的形势下，提升首付款比例对于此类刚需群体的影响可想而知。

　　近50%首次置业者选择独自付首付

　　在对首次购房群体的调查中发现，有49%的调查者选择和配偶来支付首付款，23%人群选择和父母一起来支付，28%的人选择从亲戚朋友借钱付款。看来在首次置业的刚需群体中，“自立族”不乏少数，占到了近五成比例。

　　调查数据显示：计划购房的人群中，一次性付清房款的购房者占到9%，选择住房公积金支付的占到5%，按揭10年以下的占11%，按揭10－15年15%，按揭15－20年的占到24%。按揭20－30年的所占比例相对最大，占到36%。显然，银行按揭还是主要的付款方式。

　　另外，通过调查发现，购房者对房屋总价的承受度也不尽相同。每套50万元以下是64%的首次置业者购房时的最高心理价位。其中30万以下的占到14%，31－40万之间的占到22%，41－50万所占比例为28%。首付提升至五成 近五成刚需将退市

　　调查显示：如果首套房首付比例从三成提升至五成，将会有46%的人群选择暂不考虑买房，考虑降低购房面积的占到35%，仅有19%的人群选择不会改变置业计划。可见首套房首付比例提升对于刚需族杀伤力是非常大的。

　　据了解，在房价高居不下的当前，三成的首付比例已经让许多刚需置业者望房兴叹。调查显示，有59%的人群能够接受的首套房首付比例为30%，能够接受首付提升至四成的仅占到21%，首付50%的占20%。对于西安楼市未来走向，调查发现，有38%置业者认为未来西安楼市价格会稳中有升，销量处于低位徘徊。对于楼市走向不确定，认为还是要看调控政策的执行效果和政策持续性的，占到了36%。