如果去年买房投资 要出租77年才能回本

穗公布2010年租金参考价，租金涨幅远低于房价，房价租金比创历史纪录，首次突破土地使用权年限

南方都市报   2011-01-20

广州市国土房管局日前公布了2010年房屋租金参考价，城中村改造打破市场供求平衡造成部分区域住宅租金出现较明显上涨。但值得注意的是，随着房价的快速上涨，广州房价租金比继续大幅攀升，偏离国际公认的合理范围十分明显。如果以去年一手房价买一套房出租，要77年才能收回成本。业内人士指出，当前房价与租金背离趋势已经明显，很多买家不在乎租金回报率，而更看重房屋的增值，买房只是为了短期内买入卖出赚差价，并不为了长期持有，这种情况必须引起注意。

    市民可通过广州市国土资源和房屋管理局网站（http://www.laho.gov.cn）查询相关房屋租金参考价，如在使用过程中有任何意见均可电邮至gzrel@163.com邮箱。

    住宅租金最贵在二沙岛

    2010年房屋租金参考价公布的范围是广州市十区的所有房屋，类别划分为住宅、商业、办公和厂房仓库等四大类别。据介绍，调研数据来源由全市房屋租赁管理机构实际办理租赁合同登记备案数据、部分房地产中介机构提供的房屋租赁成交数据、网上放盘数据和部分实地摸查数据等四部分构成，数据量共41万多条。

    总体来看，广州全市住宅租金在2010年呈现出上涨态势，楼梯楼每月租金为11.39元/平方米，电梯楼为每月14.19元/平方米（中心城区电梯楼月租26.88元/平方米），涨幅均在7%以内。商业和写字楼的租金也均有微涨，只有工业厂房的租金参考价出现轻微下调。

    记者对比近两年的租金参考价发现，尽管今年以来广州房价节节攀升，但是不少“黄金地段”的租金却基本持平。在此次公布的住宅租金参考价中，最贵的是二沙岛的楼梯楼，为每月95元/平方米，与2009年参考价相比涨了5元/平方米。大致来说，租一套100平方米的二沙岛房子月租要9500元。

    天河区是除了越秀区二沙岛之外，全市最高租金最集中的区域，普遍的每月租金都在30-60元/平方米。全市电梯楼租价冠军，便是位于天河北繁华路段的中怡城市花园，高达每月63元/平方米，与去年电梯楼最高租价持平。而天河豪宅汇景新城的电梯楼租金也高达61元/平方米。同样高档楼盘云集的珠江新城平均租金为每月44元/平方米，比2009年的参考价略有降幅，其中誉峰成为珠江新城租金最高的楼盘，达到57元/平方米。

    杨箕村周边租金涨了三成

    去年，广州大力推进城中村改造，杨箕村、林和村、文冲村等多条城中村启动了整体清拆或局部清拆。这在一定程度上造成了周边出租房租金的上涨。记者查阅新公布的租金参考价发现，杨箕村所在的寺右-共和片区涨幅较大，低楼层（即楼梯楼）2010年房屋租金参考价为24元/月·平方米，比2009年涨了20%，高楼层（即电梯楼）的租金参考价为26元/月·平方米，在2009年基础上涨了30%.

    林和村周边的天河北、天河南片区高层住宅租金参考价也略有提高，去年是33元/月·平方米，比2009年的32元/月·平方米涨了1元。这就意味着，如果租一套100平方米的住宅，每月需要比2009年多付100元。

    值得注意的是，广州此前开建的最大保障房社区龙归城所在的龙归片区新公布的月租为6元/平方米。根据公租房管理办法初稿，公租房租金最低为当地房屋市场价40%，按租金参考价计算，龙归城公租房最低月租可以去到2.4元/平方米。由于公租房最小面积只有35平方米左右，最大约60平方米，租一套35平方米的公租房最低每月只需84元。

    投资者注重增值收益带来隐患

    2010年广州十区新建商品住房的网签均价达到了13074元/平方米，再创历史新高。根据昨日公布的租金参考价，2009年广州全市电梯楼住宅的平均月租金为14.19元/平方米，那么如果取这两个数据进行计算可以得出，广州目前的房屋租金比已经高达921.也就是说，以13074元/平方米的均价购买一套一手房，要出租921个月，相当近77年才能收回购房成本。而普通商品住宅的土地使用权出让年限才70年，也就是说土地使用权到期都不一定能靠租金收回当时的购房成本。

    若是购买二手楼放租，根据满堂红的统计，2010年，广州二手住宅平均售价为11047元/平方米，这样计算房屋租金比为779，也起码要64年才能回本。

    据了解，房价租金比可作为判断区域房产是否存在价值泡沫的一个重要衡量指标，也可用来判断区域房产是否具有投资价值的普遍标准。如果一个城市的房价上涨过快或长时间居高不下，而房屋租赁市场未给予有效的上涨支撑，房价租金比的数值出现大幅上升，表明该地区房屋销售价格可能存在不合理现象。

    记者查阅广州市国土房管局2008年发布的相关数据发现，广州房价租金比2007年的时候为272，即投资回报率只有4%多一点，相当于现时一年期存款利率水平。按照国际普遍认同的标准，房价租金比正常水平通常在200-300左右，而广州市房价租金比表明，当时的房价已经有高估的风险。

    广州市国土房管局曾表示，国内房地产市场与国际上采用的房价租金比概念有所不同，目前很多房地产投资者的投资方式并不是买房之后出租来做长线投资赚取租金收益，更多是期望房价上涨之后转手来获得收益。这类投资者的增多必将为房地产市场的健康发展留下隐患。

    据南都记者测算：

    目前，广州的房屋租金比高达921

    而2007年，广州的房屋租金比为272

    通常，房价租金比正常水平在200-300左右

    ■部门回应

    房管局：租金上涨 四大原因

    当前广州市的房屋租赁市场非常活跃，全市登记的出租屋约有340多万套，房屋租赁市场供给比较充足。

    昨日，广州市房地产租赁管理所负责人表示，2010年住宅类租金价格增长最快，但总体来说租金的上涨是市场需求调节的结果。导致本年度租金上涨的原因主要有：

    一是楼市调控新政出台后，房地产一手、二手市场买卖成交量萎缩，客观上造成住房租赁市场需求增加；

    二是为了确保亚运会、亚残运会顺利举办，广州全面强化流动人员登记和出租屋安全整治，加大基础设施的建设，使得社会治安稳定、居住环境改善，带动房屋租金上升；

    三是2010年上半年广州进行“三旧”改造，多个“城中村”进入密集拆迁期，打破了局部地区住宅租赁市场的供求平衡，部分流动人口聚居的热点区域中小户型低端租赁房源供不应求；

    四是物价的上涨及通货膨胀对房屋租金的上涨产生了一定的推动。

    不过，上述负责人也指出，房屋租金参考价是根据市场实际租金数据统计、测评出来的结果，仅供房屋租赁双方议定实际租金参考，并不是政府强制定价行为。广州将继续实行多层次、差别化的住房供应和消费政策，并引导租赁市场整体保持健康稳定的发展。

    采写：南都记者 王卫国 实习生 郑晓霞

    摄影：南都记者 邹卫