今天（11月7日）中午，房信网发布2011年第45周（10.31—11.6）《深圳楼盘成交龙虎榜》，新房成交套数依然维持较低水平，共成交515套；成交价格持续在高位徘徊，均价接近2万元，为19905元/平方米。
    根据上榜楼盘情况看，近期推出售价调整举动的楼盘成交普遍较好，曾因大幅调低成交价格而受到市场热议的【龙华.花半里】项目，以129套/10754.46平方米的成绩独占鳌头，成交面积和套数均高出第二名一倍多，而其12800元的成交均价在全市前十名中排名老末，显示出以价换量的弱市典型特征。
    通过仔细查看各区成交情况，发现拥有独特稀缺型资源优势的项目，售价普遍在高位徘徊，而与老百姓关联度更大的普通住宅项目，开始出现一批低价楼盘。以龙岗区为例，这周成交均价高达17764元，除了【万科公园里  】、【来座山】均价超过2万元，其余多为1万—1万5千元，更在坪山出现了两个均价低于1万元的楼盘。而该区总体均价之所以能超过宝安区，高达17764元，除了两个2万元均价楼盘的提拉之外，更有【凯旋湾花园二期】超过6万元的成交价格直接拉高全区均价。该项目位于南澳海滨，山海资源和别墅产品优势绝对稀缺。
    宝安区本周成交的全是普通住宅，总体均价只有14368元，为全市最低。在上榜的13个楼盘中，均价高过2万元的只有4个，低于1万元的有一个，其余8个楼盘均价从10900元至18500元不等，分布高度分散。
    而本周均价最高的是南山区，以【香山里  】和【首地容御  】为成交主力，前者均价35100元，后者均价31600元。该区的【纯水岸（九期）】以1套住宅售价45700元/平方米成为最高价单位，也是当周非别墅类住宅中售价最高者。与龙岗区的【凯旋湾】不同，【纯九】凭借华侨城在售顶级豪宅标杆的地位，而成功售出高价，而【香山里】开盘时抛出的26000元起价，最终实现35100元均价，并以52套傲居全区成交面积和套数之首，全市排名第二，说明华侨城豪宅片区价值已获全民认可，价格下调的几率极低。【首地容御】地处华侨城豪宅腹地，9月以来推出两批单位均不降价且成功热销，其深层次原因已经昭然若揭。该项目已宣告提前完成全年销售任务。
    虽然温总理昨日在外表示，“下调房价是国家的坚定政策”，强调“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格”。但在深圳，具有稀缺资源优势（城市资源和环境资源）的物业，成为深圳总体均价居高不下的HOLD码。由于这样的物业仅向富豪级市民提供，非普通居民所享，其价格可以说已经非常接近价值，比如这周均价靠前的【凯旋湾】和【纯九】，是不是可确定为温总所说的“合理的价格”？
    而与普通市民息息相关的普通型住宅，主要集中在原关外的宝安、龙岗两区，除了接近原特区的龙华、布吉等地出现多个均价高于2万元的楼盘之外，一批均价在1万元—1万5千元的楼盘开始涌现出来，较远的坪山新区三个上榜楼盘中，有2个楼盘的均价低于1万元。原关内的盐田区5个成交楼盘中，也有3个均价仅在15000元上下。以此推断，总价在70—100万的住宅开始批量出现，首次置业门槛约在20—30万，这又是不是温总所说的“合理的价格”？
    综上所述，在需求受到严厉政策压制的前提下，我们可以看出深圳两类物业的价格走向体现出明显差异，一方面是顶级豪宅售价维持在高位，难以松动；另一方面普通住宅售价一开始松动就直接提量，说明市场需求依然非常旺盛。只不过受政策影响价格下降预期，多数选择了观望。
    所以，谈房论市，更多的应该将眼光投向普通住宅，这才是影响政策走向的焦点。最后再以当周冠军【龙华.花半里】为例，以首次开盘均价17800元为原点，如果只是推出15%降价举措，即将价格调整到15000元，销售情况又将如何？
    虽然已无法假设，但从其降价热销的情况看，一兵感觉抄底的时间点是越来越近了，或者说已经到来。

主图说明：温总11月6日在俄国圣彼得堡再谈“合理房价”，造成今日A股地产板块全线下跌。


注：本帖子由作者发表于新浪乐居论坛.
原文链接：仔细研究了上周龙虎榜，感觉抄底的时机近了！