外销巨头：深圳，我回来了！

　　
　　深港一衣带水，成就了很多传奇！

    比如，楼盘外销，早年包括皇岗、罗湖口岸的许多楼盘，如罗湖的[金色都汇]皇岗的[皇御苑]1、2期等，80%以上都被港客或准港客买走。由于这些楼盘在销售期间营销推广都着眼于香港市场，深圳大众传播渠道鲜见踪迹；同时，为外销考虑，顺应客口味，这些楼盘户型设计偏紧凑，部分户型无阳台设计等，不符合深圳市民置业求所以，这些楼盘在深圳甚至不被广大市民所熟知。

　　在深圳市民的传统思维中，口岸周边因为人车混杂，并不是居住的理想选择。之外销的原因，口岸物业相对区域内其它楼盘在价格方面也略高一筹，所以，上述所盘在深圳置业者中没能引起足够的重视，未能产生共鸣、受到追捧似在情理之中。

                       福田楼盘，因CBD而荣

    随着福田CBD的崛起，位于CBD南侧的皇岗口岸周边物业的居住价值对CBD及辐射围内的高级白领具有显见的诱惑。深圳重心西移至CBD后，由于事关深圳城市形象，政在市政建设方面的投入可谓不惜余力，一个高起点规划、高标准设计建设的CBD新城在年之间硬生生拔地而起，建设成就令人瞩目。因为CBD，该区域楼盘也表现抢眼。

    事实证明，深圳楼价自2006年下半年开始迅速上涨正是从CBD几大项目开始，而这轮因为宏观调控而引起的深圳楼市调整中，福田区领军成为深圳抗跌性能最强区域二手房出让价格仍能维持较高水平，不能不说是CBD的功劳。这会更让市民增强对该片的置业信心。

                       福田CBD南，巨鲸浮现

    难以想象，在这个寸土寸金的区域，竟然还会诞生如[皇御苑]这样的总建筑面达到80万平方米的巨无霸楼盘。不仅福田第一，在全深圳也属大盘翘楚，在福田仅“公屋”[梅林一村]和[益田村]可与之匹敌。

    [皇御苑]座落滨河大道和皇岗路交界处，扼出入皇岗口岸咽喉。无怪乎，早年内朋友谈及该楼盘营销时皆认可其楼体本身就是最好的广告，因为出入皇岗口岸的各人士都难免避开这组浩大的建筑群落，随便挂出销售信息都能招引大量客户。

    按理说，[皇御苑]并属于严格意义上的福田CBD区域内，只能算是一级辐射区域但考虑到深圳政府正在和将要对包括CBD南、连接CBD和皇岗口岸的岗厦、皇岗等“城村”实施改造，CBD范围将会随之扩展，届时，[皇御苑]所在区域将不可避免地被纳入CBD的正宗版图中。

    在福田CBD，隐藏着这个建筑面积80万平方米的超级居住社区，不能不说是一个奇迹。

                    外销巨头：深圳，我回来了！

    80%的外销比例，让[皇御苑]1、2期背负起“外销巨头”的衔头。但在其3期[御花园]销售成交数据表明，这种外销奇迹却难以再现。

    上周末赴[御花园]踩盘，在销售现场得知，[御花园]已成交客户中，香港客只到20%，深圳本地客户买走了另外80%的单位。[皇御苑]，似又回到了深圳人的怀抱！

    考察当天，天气晴好，在其1、2期小区的超大面积园林和商业街铺游弋，感觉里的人气鼎盛、营商和居家氛围浓郁。通过参观[御花园]的示范单位，很明显发现其型设计与以往外销楼盘有巨大差异，主力户型为70平方米左右的二房，户型面积适中且包括阳台、凸窗等符合深圳居住潮流的部分有很大改观。

    综合总价和户型面积等因素，[御花园]相对比较适合首次置业的CBD高级白领。对投资客户来说，CBD南扩、皇岗、岗厦等村侧重商业建设的改造和河套区域面临开发无疑可为出租市场提供足够的客源，对其未来的出租市场是较大利好。

    顺应市场变化，[皇御苑]3期[御花园]可以大声宣布：深圳，我回来了！

　　主图为［御花园］规划模型