最近的深圳楼市颇有看头！

   表现一，宏观调控政策走向渐入佳境，针对炒家的实质性手段陆续出台；

   表现二，二手房交易速度明显放缓，部分区域交易量甚至下降约50%；

   表现三，在政策高压之下，部分炒家开始表现出急躁情绪和惧怕心理，房源挂出几日后若无人问津会主动降价。

   这与05、06年同阶段状况极其相似，楼市进入观望期，似有价值回归的征兆。

   不过，同时也有强硬信息表明，楼价上涨仍然会是长期趋势。如万科东莞拿地风波折射出的“准寡头”心态，就很有代表意义；降息减税没能撼动股市向牛格局。

   一兵认为较理想的发展局面是，价格慢慢涨上去，涨幅快速降下来。只有这样的楼市，才能确保健康，才能随国民经济的持续发展持久下去。

                       剖析[金地]冰火迷局

   然而，楼市目前暴露出的价格暴涨问题，其根源绝不仅仅是炒家作祟。目前政府所做的一切貌似轰轰烈烈，但观其效，也仅仅是让楼价高涨的“幕后推手”稍息而已。至于机制引起的深层次问题、供应矛盾、结构失衡等等，则不是一时半刻，也不是能靠地方政府的几纸通令和痕迹明显的形式主义所能解决的。

   金地集团在东莞竞地现场败阵“闹事”，深圳方面立刻在其梅垅镇2期新组团公开发售时，吆喝一帮媒体“见证”其“公正、公开、公平”的选房秩序，让失意东莞“伤心欲绝”的金地集团当一回没有证书的“响应政府号召的标杆”，似有抚慰之意。这可不是任何开发企业、在任何时候都能享受得到的礼遇。

   剥开笼罩在深圳楼市表面的迷雾，不难发现，影响深圳楼市长期走势的力量仍然维持既有格局，没有根本改变。梅垅镇2期新组团据说销售不理想，就有人认为其定价偏高，由此得出结论：深圳目前的楼价水平是“炒”出来的，而不是市场真实需求的合理解释。

              后海湾填海区有资格正名吗？

   看来，深圳目前的高楼价是否合理，梅垅镇并不能完全论证，还需要时间和更多楼盘销售表现做进一步检验。如果有人认为这种价格水平是合理的话，就必须要有人有盘有片区站出来为这种合理性正名！

   纵览深圳楼市，近两年的多数热点片区和几乎所有的楼盘，都被炒客骚扰甚至轮奸过，干干净净的难觅一二。

   而尚没有被炒客染指的片区，唯有状若处子的后海湾填海区。虽然其早已进入炒客意淫的视野。

   后海湾填海区是深圳特区楼市的最后一块“净土”，规划蓝图很美。根据“生态型的、现代的、极具特色的城市海滨居住区”的规划原则，政府将其定位为“延续蛇口独特风情的、代表深圳门户形象的现代滨海生活区”，而赋予其的规划目标是“深圳市沿海旅游发展带与居住生活组团的转换区……既要承担重要的滨海休闲功能，又要承担为RBD及西部通道口岸进行生活配套的功能；从西部通道进入深圳的角度看，它正是深圳重要的门户区……从蛇口工业区及蛇口镇的角度看，它是其生活区向东的延伸部分，应该继承和发扬蛇口的城市特色，延续蛇口宜人的城市空间脉络及格局。”

   在这个可建设总建筑面积超过130万平方米住宅的高规划起点的纯净之地，遵照0.5，2.0，3.5-3.8，4.0的梯度开发强度控制原则，可以想象的是，这里将建成为交通系统发达、空间形态优化、建筑尺度合理、市政环境优美的宜居之地。而率先启动的[卓越.维港]项目正是紧邻0.5市政配套的2.0容积率项目。

   对于这块处于混沌楼市中的“净土”，假设政府能进一步规范市场，有效抑制炒客入市的话，在未来3-5年，深圳市民的自住需求将在这里得到正常释放，该片区楼价才有望成为深圳楼价水平的合理解释。这才最有说服力的。