抬其成本，增其风险，遏其利润

 

    一兵关注楼市高价问题有一段时日了，也零零散散发了一些评判文章，总体感觉，市场对房价怨声载道久矣！但责任在谁？楼市主要相关主体都没有负主要责任的绝对理由，此轮楼市房价风暴是国家、社会、经济、政治、文化综合力的体现。

 

    先说政府，为楼市健康稳定发展，是费了心血的，但在国际经济环境和国内宏观调控的双重压力下，面对大是大非的原则问题，不敢轻易决断。从目前的情况看，市场走势已经检验出政府对楼市把控能力不够。刚刚经历计划经济到市场经济转轨的政府，在智力和能力方面都需要进一步提高。

 

    再说开发商，基于房地产市场的高风险特征，开发商费尽心血追求利润最大化，这点我们不能责备，换做谁都一样。不过，不管是与政府、银行的博弈，还是与消费者及下游行业的角逐，他们都占了上风。“擦边球”在所难免，所幸，除了政府无法查究的“囤积住宅，哄抬房价”罪责，并无大面积的明显违规。夹着尾巴，趾高气扬做人。

 

    看看代理商，经过90年代至新世纪初期的春秋战国，群雄争霸，中介代理行业开始进入弱肉强食时代，大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。这是成熟市场的特征，有雄厚实力和积累、核心竞争力强大的代理企业开始占据市场绝对份额，小中介夹缝里求生存，日子难熬。在这轮房价高涨过程中，很难说代理公司扮演的究竟是什么样的角色。家家都有难念的经，中介代理作为房屋定价和营销手段的策动者，背负骂名应该躲不过。

 

    消费者，买同样的东西花了更多的钱，消费者其实很无辜，很受伤。但因为有炒房投机客的存在，房地产市场的消费者作为楼市最重要的直接主体之一，也不是白壁无暇，同样对房价快速上涨起到了客观推动作用。有些买房者是因为房价上涨超过预期出手转让，尝到甜头，而成为炒房客的。对此，我们不能苛求完美。

 

    因为消费者群体的复杂性，我们没有理由责怪其消极作用，只能将同情的眼光投向无力购房的、更广大的人群。因此，对炒房投机客，我们可以毫不留情地予以谴责，政府也可以果断出手进行打压。

 

    炒房客之所以成为炒房客，说到底是受高利润的驱使，是因为有高回报可追求。抑制炒房客肆虐楼市，其实很简单，想办法控制出让利润，使其感到投资风险即可。所以，抬高交易成本，增加炒房风险，遏制出让差价，即使不能蒸发炒房客，也可在很大程度上加以抑制。

 

    抬高交易成本，最有效的一条就是，提高首付。

 

    “八成30年按揭”本来是很合适中国国情的城市居民买楼准入门槛。为刺激消费者正当需求，“一刀切”提高银行房贷比例，肯定是不合适的，伤害的不仅仅是炒房投机客。这就要求有关部门推行买房“实名制”，对国家公民买房实行联网登记（包括已经享受了福利分房待遇的公务员等），对购买第二套及以上住宅的，根据普通住宅和非普通住宅的不同，分别确立阶梯状首付比例。买的房越多，买的房越大，首付越高。这样可以把炒房人的资金利用效率压制在最低水平。

 

    增加炒房风险，最严厉的手段，就是明令转让时间，规定签署买卖合同后两年内不得转让，增加其资金积压的风险，降低资金运转效率；

 

    遏制出让差价，就是有效动用税制系统，按转让套数、转让年限苛以不同的税制，转让套数越多、时间越短，税制越严厉，转让套数越少、时间越长，税制越宽松。

 

    如此“三招”下来，进入房地产市场的主动型投机资金必然大幅度减少，如果再辅以其它有效的调控手段，稳定楼价上涨，被动型投机资金几乎可以降至为零。市场上留下的基本上都是正常需求资金和长期投资资金，这样的楼市才能确保稳定、健康、可持续发展！