记得在上次“TTT”培训的无准备随机抽题演讲环节，有一个题目是“请你评价一下上海的房价”。我忘了当时同事是如何讲的，只是觉得这个题目出的不错，是最近身边同事们最热门的话题，每个人都可以说出个一二三来，今天谈谈我的想法。

 

说现在上海的房价高了还是低了，这得从什么参照系来看。和一些内陆中小城市相比，上海的房价无疑是太高了，一般来说，在长沙或是武汉这样并不算小的城市，三五千块每平方就能买到不算太差的房子了，七八千块更是能买到相当不错地段和品质的高档房了，而在上海，这个价格可能都得跑到外环以外。所以外地人到上海，总是觉得上海的房子太贵。但现在上海不少房子的主力买家是温州这样的生意人或是外企高层这样的外国人，就以香港或是东京的房价来比吧，人家一万块只能买上一个“呯”（香港好像是以平方尺来计，一平方尺等于十分之一平方米，不是台湾用的“坪”），比我们一万块买的一个平方米可是小多了，外国人把人民币换算成美金，可能并不觉得太贵。把上海放在全球金融中心的角度看，房价还是有一定的上涨空间的。

 

再从时间的参照系来看，三年前七八千左右的房子普遍在一年前涨到了一万三左右，这一年多来虽然有一些上下波动，基本上还是这个价。和三年前相比，这个房价无疑算是高了，但和未来相比呢？现在中国的情况和日本八九十年代有一些类似，都是流动性泛滥，当时日本的房价可以在十年涨了数十倍，一块小小的日本皇宫的地价超过了整个加利弗利亚，从这个比例来看，上海现在的房价说不定还在半山腰。

 

其实说房价的涨跌，最近好几个权威部门发布了一些数据，仔细一分析真是笑死人。比如前几天有一个说法是，上海徐汇区的房价在某一个季度内下跌了21%，如果你拿这个数据和售楼小姐还价，一定被轰出去。其实这个统计中下跌的主要因素是房价的“结构”，如果上一季度卖出去的主要房子是在交大附近的小徐家汇地区，而这一季度的主要成交量是集中在长桥、龙华等地，平均房价下跌20%又算什么.搞过统计的人都知道，你想要什么结论，都可以给你找出统计依据，不知道发布这个数据的部门居心如在？

 

三年前有一种预期，叫一、二、三，即外环一万，内外环之间两万，内环三万，现在内环三万不算什么新闻了，外环以外离一万还是有一些距离的。不过我比较看好的还是中环附近的房地产，随着城市的外速扩张，中环没几年就相当于内环了，而且生活配套一上去，环境、空间也比内环更适合人居住。所以我还是看平内环，看好中环，对外环以外要看地方，如果是交通方便的别墅项目应该还是不错，对一些卫星城的公寓房，我看要到一万还是很难的，投资价值不大。

 

随着上海最高领导的人事调整，上海的房价在过去的一段时间颇为扑朔迷离，向上走还是向下走，应该会在近期逐渐明朗。我觉得还有一个比较相关的因素是股市，股市和楼市的关系很微妙，有点象一对孪生兄弟，有时候齐涨齐跌，更多的时候是兄弟俩抢有限的资源，有点象跷跷板一样你荣我损。

 

过去的几个月里，疯涨的股市吸引了不少购房族的注意，这些人往往是在去年下半年准备买房子的，看到股市这么热，实在受不了这个诱惑，在今年初把钱投入了股市，希望短炒一下把买三房的钱变成买四房。但一方面今年一季度的股市震荡让他们知道了股票没有想象的好赚，同时买房的需求总不能拖太久，比如要结婚的不至少再推个半年，生小孩子的更是身不由已，准备把老爸老妈接过来的也不能拖太久。该买的总要还是买，前一段时间由于股市而压下来的购房需求应该会在今年下半年集中反弹出来。如果股市因为这笔资金的撤出而下跌，就更会加速这种资金流向。如果这个假设对，今年下半年很有可能是房价涨而股价跌。对于刚性的购房需求者，现在应该是一个不错的买入时机，对于投资客来说，就比较复杂一些，因为还要考虑购房的交易成本和税收等多种因素。但话说回来，从长远来看，股票只能让人短期暴富，真得要富及三代，还是得靠房地产。

 

 

 

                                             写于4月1日 周日上午

 

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