纵论行业环境，深度剖析重庆市场

1、土地市场：

 上周土地市场到期地块一共有7宗地块，有五宗有成交信息显示，两宗官方没有披露！

成交五宗地块位于观音桥，水土组团，大渡口与九龙坡区域，合计计容面积为224569.2平米，其中观音桥组团招商获得地块为拍卖成交，溢价率24.5%，其余四宗地为摘牌成交。

总体来说，土地市场相对较淡，但还是有一定的需求存在，对于核心区域的好地块，企业还是有较为强烈的需求，观音桥地块总共吸引了13家开发企业报名。

 尽管二级市场成交相对较弱，但土地市场自进入7月以来，供应成交大幅度减少的情况下，市场目前处于消化土地市场存量的阶段。土地市场的存量相对于二级市场的存量在于最后解决的介入的结构和部门的差异。但一旦存量过剩，均有较大的市场抑制力。

 2、本周预售数据解读

预售许可证数据：

截止11月24日，本周预售许可证发放数量73.6万方。其中商品住宅61.4万方，非商品住宅12.2万方

截止11月24日，本月累计发放预售许可证数量为258.3万方，其中商品住宅235.4万方。

截止11月24日，全年累计发放预售许可证  2817.6万方，其中商品住宅为 2415万方 

本周开发领域土地存量：     —51.1万方。

本周最终预售许可证数据低于我们的预期，但偏离也不太多，月度总预售许可证放量达到258.3万方，自2012年以来为第三高年份。而截至本月止，今年预售 预售许可证数量已经达到2817.6万方，距离2013年的2880万方仅有63.4万方的差，今年预售许可证创重庆房地产市场历史新高将没有任何悬念。

十二月市场继续进入高放量节奏是一个大概率事件，但我们关注了11月的三个完整周的成交数据，下降的相当快，从住宅数据周均值只有26.3万方，按照这么计算，一个月住宅销售量不足120万方，加上20%的商业物业成交，一年成交量大概相当于1600万方左右，这个数值应该与今年总数据的50%略多一些，但问题在于现在还不是市场最为糟糕的时刻，在过去两年11月均为市场成交峰值区间，相较于前两年市场供应量相对短缺，今年是市场供应量完全充裕。市场成交量萎缩，意味着市场购买力在快速的萎缩，对于购买力萎缩与恢复，这里需要讨论的问题是购买能力萎缩还是购买意愿萎缩。按照目前市场情况来看，应该是购买能力萎缩导致购买意愿萎缩的成分更重一些。

对于今年成交量，还需要持有一个辩证的观点来看，受到政策的抑制（限售与按揭贷款政策），今年二手房交投相当清淡，相当一部分二手市场购买力转移到新房市场中，而目前正处于这种周期内，因此目前市场的成交量是包含新房的正常需求与一部分二手房的转移需求。按照这个推断，那么明年新房市场受到维权风波的影响，以及二手市场潜在的按揭政策松动的影响导致的二手需求市场的回归，将进一步积压新房市场的需求。

截止本周，预售许可证放量占2017年2248万方的125.4%。（2016年为1840万方，2017年为2248万方）

3、融创万达城维出现大规模权事件

 融创万达城本周出现了较大规模的维权事件，维权的原因主要有三点：一是南开中学变成了7中，二是业主担心原来万达承诺的商业设施减配，三是交接房引起的程序瑕疵。事件的核心问题应该是因三中变七中引起的对融创接手万达城以后的所有资源减配的恐慌。同样为学校问题，其他项目虽然也有维权，但并没有表现出如此激烈的业主反映。而就融创万达城来说，原因在于万达城目前位置相对偏远，购房者完全冲着预期前去，一旦预期落空，他们认为哪个地方是没有发展前景的，因此才表现出对于维权的强度诉求。

对于这个事件与交易本身，有更多权威的解释，我们想站在市场角度来说，融创万达的维权，客观上弱化了整个行业环境，让市场对于新房的需求产生了直接的抑制，而这部分需求可能会转移到二手市场上。这对整个新房市场是一个悲观的后果。而这个维权，可能对融创重庆其他项目，也会产生一定程度的影响。

备注：附录中每个结构数据均有及时更新

附录1:2012年—2018年12月的供应数据 与成交数据

2012年12月预售：312.1万方 成交：279.5万方

2013年12月预售：117.7万方 成交：207.2万方

2014年12月预售：226.6万方 成交：259.8万方

2015年12月预售：220万方 成交：268.9万方

2016年12月预售：163.6万方 成交：354.1万方

2017年12月预售：295万方 成交：460.1万方

2018年12月预售：万方（截止11月17日）

6年10月预售均值为204.5万方，较9月均值225万方环比下跌9%；6年期间11月的预售均值为228.5万方，环比上升11.8%；6年12月均值为222.5万方，较11月环比下跌2.6%。

6年11月的成交均值为242.5万方，环比上升6.2%；6年12月销售均值为305万方，环比上升25.8%，但环比上升贡献多的，主要在2016年与2017年12月，这两个年份12月成交数据为814.6万方，扣除这两个年份，12月均值为253.8万方。

12月6年时间的供求比均值为073。如果不考虑17年、18年的数据，前四年供求比为0.864.也即在12月总体来看，应该是供不应求的一个市场情况，原因在于开发企业年底冲量带来的销售数据较高，而受年度开工计划以及施工节奏的影响，年末预售数据偏少。

附录2：2012年—2017年四季度数据（前预售许可证和后成交数据）:

2012年：774.9万 677.8万

2013年：595.9万 629.5万

2014年：693.2万 713万

2015年：656.8万 646万

2016年：426.5万 957.8万

2017年：784.5万 1016.7万

2018年：484.5万（截止12月1日）

附录3：

为便于更好的理解和阅读重庆楼市，我们特意将楼市数据从2005年打通至2018年，这样就可以更加全面清晰的理解数据。

我们将数据段分为两个周期，第一周期属于容磁自己统计的数据，土地与预售按照国土局官网与cq315网站数据，成交数据运用的交响数据。

2012—2018年数据为克尔瑞数据，在统计口径上，我们不清楚克尔瑞的统计口径，在预售口径，克尔瑞与cq315存在大约5%左右的误差，如2017年cq315年度数据为2248万方，克尔瑞为2428万方，兹作说明。

http://www.czip.cc/d/file/zhuantihuii/3c378d3b80984e3cc110069b5d2e4875.jpg

 http://www.czip.cc/d/file/zhuantihuii/e44bdbfc53216b206cc858b92d05fdf2.jpg

解读：

1、第一周期我们应该按照2006年开始计算，但我们提前了一个年份，即冲顶前的2个年份作为起始年份。

2、第一个阶段土地总放量为15731万方，年均2247万方；预售许可证总放量为13736万方，年均1962万方；成交量为11329万方，年均1618万方。

3、第二个阶段因为我们土地市场数据，还有两个年份缺口，故没统计，预售总量16355.6万方（18年数据计算在内），年均2336.5万方；成交数据14902万方（18年未计入），年均2483万方。

4、按照数据来看，可以很清晰的显示出来，为什么在2011年前房价为什么不涨的理由，在于市场出现较为严重的供过于求；开发领域土地存量为1995万方；销售领域存量达到2407万方。土地对销售的存量达到4402万方。

5、从年份数据可以看出，在2007年地价飙升以后，为什么房价不能跟随同步上涨的原因，在于市场出现严重的供过于求的局面，也可以解释为什么在这个阶段，全国主流开发企业不进驻重庆的原因。

6、第二阶段未考虑2018年数据，预售放量年均2286万方，成交量14902万方，年均2483万方，如果扣除2017年，那么成交量和预售数据基本处于均衡状态。

7、累计年化数据显示，在第二阶段去的库存，为第一阶段早期积累的库存，而2016年房价的显著上升，16年持续的库存减少关系呈因果关系。

8、按照总体数据推测，市场上处于2016.5年之前的土地存量，大致有2000万方，而这2000万方低成本的土地，将可能在接下来时间段兑现（17、18并购项目，大多为第一阶段获取的土地）。

9、无论从那个口径来看，今年预售都会创重庆房地产市场有史以来的新高。市场接下来无疑将面临着巨大的压力。

10、土地数据尚缺2012年与2013年数据，从已有数据来看，自2006年以来，市场新增土地市场存量约4000万方（12、13年未统计），正常情况2012、13年土地市场依然有存量，加上2006年之前的存量，市场上的土地总存量大致在5000—6000万方之间，考虑到18年下半年土地成交较少，预售较多，市场土地存量出现较大程度的下滑，市场目前来看，总存量4000万方，应该是只多不少。