纵论行业环境，深度剖析重庆市场

1、土地市场：

 上周重庆市区推出了三宗商住用地，一宗位于茶园，一宗位于唐家沱，一宗位于中梁山。三宗总占地面积145896.5平，总计容面积为269395平。三宗地，值得关注的点分别是，唐家沱为城市熟地地块，茶园挂牌价格出现了较为明显的挂牌价格下调，中梁山地块价格适中，但规划条件函上没有就商业做硬性约束。

 最近两周内，土地市场推地节奏相对较为集中。一方面年末为传统的推地高峰节奏，另一方面仍然有全国房企渝进入重庆。

 

 2、本周预售数据解读

预售许可证数据：

截止11月24日，本周预售许可证发放数量70.5万方。其中商品住宅66.5万方，非商品住宅4万方

截止11月24日，本月累计发放预售许可证数量为184.7万方，其中商品住宅174万方。

截止11月24日，全年累计发放预售许可证  2744万方，其中商品住宅为 2353.6 万方 

本周开发领域土地存量：     —70.5万方。

 

本周市场预售许可证开始出现了较大幅度的反弹，意味着经历了全国典型产品的降价潮之后，管控部门与开发企业在某个点找到了平衡，市场重新进入预售放量的正常节奏。另一方面全国范围内保护民企和支持民企的呼声在本阶段较为强烈，管控也可能会在某些特定情况下给予市场一定的融通。

 

依据铭腾公布的最近两周数据，住宅成交水平两周合计仅48.5万方，成交量出现较大幅度的下滑。另在公布存量数据上，铭腾显示的存量为950万方，锐理数据为750万方。这两个数据是如何产生的，因为这两个数据都是两个较大的数据，如果按照动态销售量来看，这两个数据分别达到26和21个周的存量（按照周销售量36万方计算，如果住宅量为真，那么这个周去化量还会下降，从更长的时段来看，商业占比在20%是较为合理的）。差不多为5—6个月的动态存量，市场新增存量达到3个月，开发企业就会出现较大回款压力，如果市场存量达到6个月以上，开发企业支付压力会显著增大，价格作出明显调整的策略就会产生。如果按照这个比照，上个月市场开始出现较大的折让的案例，也是吻合的。

 

同时市场近期各大房开都开始出现首付分期，首付分期可能也客观上延缓了备案数据，导致网签数据阶段性的大幅度减少，而市场真实成交这要较网签数据更加乐观。

 

截止本周，预售许可证放量占2017年2248万方的122.1%。（2016年为1840万方，2017年为2248万方）

 

3、银行贷款门槛降低

房产市场不景气，银行客户资源开始出现减少，银行竞争性按揭利息降低是这个阶段市场的表现。同时市场也有银行存在着间接性降低首付门槛的案例出现。银行门槛降低，客观上会刺激市场出现一波小小的高潮。在今年市场在可预期的情况下，银行按揭利率还会再次降低，今年首套房实现基准利率的概率应该是偏高的，至于首付门槛降低，也是存在着可能的。

 

4、拆迁货币安置启动？

周日有多个网络信源显示，多个片区旧城拆迁已经该死启动，包括石坪桥，长生，以及观音桥片区，且信息显示，拆迁价格要高于当地新房的售价，形成拆迁价格与新房价格与土地价格之间的倒挂。

在2009年重庆地产市场的启动，就是靠拆迁启动，基于当时的环境首付可以付2成，且体量较大，迅速驱动市场启动，且同期全国范围内均开展拆迁，形成全社会的共振现象，推动了房地产市场行情的迅速上扬。

而十一月国家建设部公布今年拆迁任务已经提前完成，且明年不提倡货币按照，这种背景下，全国范围内的拆迁启动共振现象很难实现。第二从整个政策环境来看，国家对房地产市场的调控并没有放松，预期的价格回落还将持续，第三是本轮市场依旧处于巅峰高位，此时启动一是投资乘数较小，二是对市场的提振效应这并不明显，在土地市场回落的情况下，拆迁后的土地价格受到市场考验，而本轮重庆进来的房企，多为全国房企，如果房企借本轮市场启动将获得的资金调走其他区域救急的话，那么很有可能形成重庆一座城市补贴全国市场的尴尬。

 附录1：2012—2018年1—11月预售许可证数据与成交数据

2012年为1864.2万方； 1881.2万方

2013年为2681.6万方； 1968.4万方

2014年为1906.4万方； 1937.7万方

2015年为1971.6万方； 1999万方

2016年为1720.8万方； 2320.6万方

2017年为2115.2万方； 2964.4万方

2018年为2744（截止11月24日）（cq315数据）

（本数据为重庆克尔瑞面板数据）

 

 

附录2:2012年—2018年11月的供应数据 与成交数据

2012年11月预售：280.3万方 成交：221.9万方

2013年11月预售：196.8万方 成交：206.3万方

2014年11月预售：249万方 成交：221.3万方

2015年11月预售：230.3万方 成交：212.6万方

2016年11月预售：117.3万方 成交：304万方

2017年11月预售：297万方 成交：289万方

2018年11月预售：184.7万方（截止11月17日）

6年10月预售均值为204.5万方，较9月均值225万方环比下跌9%；6年期间11月的预售均值为228.5万方，环比上升11.8%；

6年11月的成交均值为242.5万方，环比上升6.2%，其中16、17年贡献了所有增幅。11月6年时间的供求比均值为0.943。但对比10月和11月2016年市场背景与2017年市场背景，17、18年市场上涨的理由显得极为明显。

但结合2012—2013年数据来看，在10月放量后，11月预售明显缩量，而销售并没有因为预售的放量与缩量出现较大的变化，在2012—2015年，四年月均成交量为215.5万方，16—17年将10月的整体成交量拉升30万方左右。

 

 

附录3：2012年—2017年四季度数据（前预售许可证和后成交数据）:

2012年：774.9万 677.8万

2013年：595.9万 629.5万

2014年：693.2万 713万

2015年：656.8万 646万

2016年：426.5万 957.8万

2017年：784.5万 1016.7万

2018年：410.9万（截止11月24日）

 

附录4：

为便于更好的理解和阅读重庆楼市，我们特意将楼市数据从2005年打通至2018年，这样就可以更加全面清晰的理解数据。

我们将数据段分为两个周期，第一周期属于容磁自己统计的数据，土地与预售按照国土局官网与cq315网站数据，成交数据运用的交响数据。

2012—2018年数据为克尔瑞数据，在统计口径上，我们不清楚克尔瑞的统计口径，在预售口径，克尔瑞与cq315存在大约5%左右的误差，如2017年cq315年度数据为2248万方，克尔瑞为2428万方，兹作说明。

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解读：

1、第一周期我们应该按照2006年开始计算，但我们提前了一个年份，即冲顶前的2个年份作为起始年份。

2、第一个阶段土地总放量为15731万方，年均2247万方；预售许可证总放量为13736万方，年均1962万方；成交量为11329万方，年均1618万方。

3、第二个阶段因为我们土地市场数据，还有两个年份缺口，故没统计，预售总量16076万方（18年数据计算在内），年均2297万方；成交数据14902万方（18年未计入），年均2483万方。

4、按照数据来看，可以很清晰的显示出来，为什么在2011年前房价为什么不涨的理由，在于市场出现较为严重的供过于求；开发领域土地存量为1995万方；销售领域存量达到2407万方。土地对销售的存量达到4402万方。

5、从年份数据可以看出，在2007年地价飙升以后，为什么房价不能跟随同步上涨的原因，在于市场出现严重的供过于求的局面，也可以解释为什么在这个阶段，全国主流开发企业不进驻重庆的原因。

6、第二阶段未考虑2018年数据，预售放量年均2286万方，成交量14902万方，年均2483万方，如果扣除2017年，那么成交量和预售数据基本处于均衡状态。

7、累计年化数据显示，在第二阶段去的库存，为第一阶段早期积累的库存，而2016年房价的显著上升，16年持续的库存减少关系呈因果关系。

8、土地市场在16年开始井喷，是否存在着土地缺口的问题，我们争取在下一期进行数据补足。

9、按照总体数据推测，市场上处于2016.5年之前的土地存量，大致有2000万方，而这2000万方低成本的土地，将可能在接下来时间段兑现（17、18并购项目，大多为第一阶段获取的土地）。

10、无论从那个口径来看，今年预售都会创重庆房地产市场有史以来的新高。市场接下来无疑将面临着巨大的压力。

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